בניית בית פרטי – צעד אחרי צעד
מאמר מאת צוות שיפוצים פלוס
למרות שהדבר הראשון שלרוב עולה בדמיוננו למשמע צמד המילים "בית פרטי" הוא וילה נאה המעידה על מצבם הכלכלי הנוח של הדיירים, ישנם בישראל גם בתים פרטיים רבים שנבנים בפריפריה, במושבים ובקיבוצים, בהשקעה שאינה עולה על קניית דירה במרכז. אזורים שלמים בארץ מאוכלסים בצורה זו, במיוחד ביישובי הצפון והדרום שמתבססים על מגורים בבתים פרטיים. אם החלום הזה מתחיל להיראות לכם בהישג יד ואתם שוקלים לצאת לתהליך של בניית בית פרטי, חשוב לגשת לשלב הביצוע רק אחרי שלמדתם את הנושא בצורה יסודית, וקיבלתם טיפים לבניית בית פרטי. אמנם מדובר במשימה לא פשוטה, אך אפשרית לחלוטין. אם כי יש לעבור כמה וכמה שלבים לפני שתעמדו מנול בית חלומותיכם. חוששים ממורכבות התהליך? בואו נצא לדרך, ואחרי שתסיימו לקרוא, תרגישו כבר יותר בטוחים.
שלבים בבניית בית פרטי
מחפשים קבלן בניה ולא מצאתם ?
גיבוש חזון
השלב הראשון בבניית בית פרטי היא גיבוש חזון אישי של העתידים להיות בעלי הבית. האם מדובר בזוג צעיר שמתכנן להרחיב את המשפחה וצריך לקחת בחשבון חדרים נוספים לילדים? האם מדובר בדירת רווקים שתארח הרבה וזקוקה ליחידת אירוח? אולי מדובר בדירתו של אמן שצריך סטודיו נרחב בביתו לעבודתו? או אולי בית פרטי למשפחה רחבת ידיים שילדיה הבוגרים יעזבו את הבית בשנים הקרובות ויש לקחת זאת בחשבון? כמובן שאופי הדיירים והתקציב שבידיהם ישפיעו על החזון עצמו. בשלב זה גם יש להסתכל על נתוני השטח ולראות כיצד הם משתלבים עם הרצונות של הדיירים: כמה אחוזי בניה מותרים? האם מדובר על בית שני בחלקה? הם מדובר על יחידת דיור שמהווה למעשה תוספת בניה? האם הקרקע שעליה ייבנה הבית היא הררית או מישורית? וגם - האם לצרכי הדיירים תתאים בניה קלה או קונבנציונלית? כאשר מגדירים באופן מדויק את הצרכים בבניית בית פרטי, שלבים בתהליך מתקדמים בקלות יותר וקל יותר להיות מוכנים ולענות על שאלות בהמשך.
בחירת אדריכל
מדובר כאן בשלב קריטי ביותר מכיוון שאדריכל הוא אחד מבעלי המקצוע החשובים ביותר בתהליך בניית בית פרטי, אם לא החשוב שבהם, מכיוון שהוא מגבש את התכניות לפיהן יתבצע כל תהליך הבניה. בנוסף לכך, הוא גם בדרך כלל האיש שלכם מול הרשויות המקומיות בתהליך הוצאת ההיתר, ובמקרים מסוימים ייקח חלק גם בפיקוח על הבניה. אדריכל טוב יידע גם לכוון אתכם לפי התקציב שלכם ויחסוך לכם הוצאות מיותרות. הוא גם יידע לומר לכם באילו מקומות חשוב שתשקיעו כדי שהבית ייבנה בצורה האיכותית ביותר. האדריכל יוכל גם לסייע לכם בבחירת אנשי מקצוע נוספים בתהליך כמו מודד מוסמך, מהנדס והכי חשוב - קבלן בניה איכותי שיוציא לפועל את התכניות באופן המדויק ביותר. איך בוחרים אדריכל? חשוב כמובן ללכת לפי המלצות אבל גם להגדיר באופן ברור את הצרכים והרצונות שלכם (כפי שעשיתם בסעיף הקודם) ולמצוא בעלי מקצוע שמתאימים לאותם הצרכים. אם למשל, בחרתם לבנות בשיטת הבניה הקלה, חשוב לדעת שיהיה מורכב יותר למצוא אדריכל מכיוון שישנם הרבה מאוד אדריכלים מצויינים אך חסרי ניסיון בבניה מסוג זה. אם אכן חשוב לכם שהבית ייבנה בשיטה של בניה קלה מסיבות שונות, חשוב לבחור באדריכל בעל ניסיון רב בתחום, שיוכל לומר לכם איזה חתך קיר מדויק מתאים ספציפית לתנאי השטח, לתקציב ולתקציב שלכם. או למשל, אם הבניה נעשית ברשות מקומית בה הליך הוצאת ההיתר עשוי להיות מורכב מסיבות שונות (בשל שינוי תב"ע או סיבות אחרות), חשוב לבחור אדריכל המכיר את הרשות המקומית היטב וכבר עבד מולה פעמים רבות. חשוב כמובן גם לבחור בעל מקצוי שיש לכם כימיה איתו ושאהבתם את העבודות הקודמות שביצע. כדאי כמובן גם לשוחח עם לקוחות קודמים ולקבל כמה שיותר חוות דעת.
מחפשים קבלן בניה ולא מצאתם ?
גיבוש תכניות ובקשה להיתר בניה
כדי שהאדריכל יוכל לתכנן יש להוציא מהרשות המקומית את תיק המידע השטח, המפרט את זכויות הבניה. את הוצאת תיק המידע יכולים לעשות הלקוחות או האדריכל כאשר לצורך כך יש להגישל לוועדה המקומית תכנית מדידה עדכנית שבוצעה על ידי מודד מוסמך. אחרי קבלת תיק המידע ניתן כבר להתחיל לתכנן. לרוב יתבצע שלב התכנון כך שהתכניות הראשוניות יהיו תכניות בקנה מידה של 1:100 שיכללו פתחים וחזיתות, שיוגשו לוועדה לצורך קבלת היתר בניה. בשל העובדה שתהליך קבלת היתר לוקח זמן, ניצול נכון מבחינת תכנון הוא הכנת התוכניות הכלליות הנדרשות לצורך ההיתר ולאחר ההגשה המשך עבודה על התכניות בקנה מידה של 1:50, כולל נקודות חשמל, תאורה וריהוט. נציין גם שלצורך הגשת בקשה להיתר יש להגיש גם מפת מודד מוסמך, אישור מהנדס קונסטרוקציה ואישורים של בעלי מקצוע וגופים נוספים לפי הנחיות הרשות המקומית (כמו יועצי חשמל ואינסטלציה או אישור כיבוי אש).
לתכנית עצמה יוציא לרוב האדריכל מספר סקיצות, לפי מה שסוכם עמו מראש (יש שמגבילים את כמות הסקיצות בחוזה ויש אדריכלים המוציאים כמות סקיצות בלתי מוגבלת לפי בקשת הלקוח). ברוב המקרים מקובל גם ליצור הדמייה בתלת מימד לתכנית. כאשר התכנית מוכנה מגיע השלב בו יש לבצע מכרז קבלנים ולבחור את קבלן הבניה הטוב ביותר לביצוע העבודה. ישנם מקרים בהם האדריכל יכול לבצע את המכרז עבור הלקוחות, או שהם יעשו זאת בעצמם, על סמך התכניות וכתב הכמויות שהכין האדריכל. אם אתם מתכננים לבחור קבלן לבד, חשוב ללכת לראות בתים שבנה ולדבר עם לקוחות עבר. רצוי להיעזר באדריכל בתהליך הבחירה. כדאי שלא ללכת על מי שמציע את המחיר הנמוך ביותר, אלא את מי שנראה המקצועי והאמין ביותר. בכל מקרה חשוב לחתום עמו על חוזה מפורט כולל לוח תשלומים המשאיר חלק נכבד לסיום העבודה, כדי להבטיח שיהיה לקבלן תמריץ לסיים את העבודה על הצד הטוב ביותר.
מתחילים לבנות
תהליך בניית בית פרטי בבנייה קונבנציונלית מתחיל בחפירות, כאשר אחריהן שוב יגיע מודד כדי לסמן את גבולות המבנה והמגרש. בשלב שלאחר מכן יונחו היסודות ויבוצעו עבודות הנחת תשתיות האינסטלציה והחשמל לבית. לאחר מכן תבוצע יציקת הרצפה ואז הבנייה של השלד והקירות הנושאים. בתוך הקירות יונחו צנרות האינסטלציה, החשמל ושאר התשתיות. לאחר מכן נבנה הגג וקירות הפנימיים של הבית. אז מתחילות עבודות הטיח והאיטום. לאחר מכן מתבצעות עבודות הריצוף וחיפוי הקירות, עבודות גבס, צביעה, דלתות, אלומיניום, צביעה חיצונית, התקנת מטבח והתקנת כלים סניטריים. כדי לוודא שהעבודות מתבצעות באופן המקצועי ביותר, מומלץ לקחת מפקח בניה שיהיה העיניים שלכם בשטח, ויוודא שהכל מתבצע לשביעות רצונכם ועל פי התקן. לפני או תוך כדי הבניה ירכשו הלקוחות את מוצרי הגמר: הריצוף, כלים סניטריים, המטבח, גופי תאורה והריהוט. ניתן לשכור את שירותיו של מעצב פנים לצורך הליווי בקניות או גיבוש תכנית העיצוב לבית, ולעתים יהיה זה האדריכל המתכנן או מעצב עמו הוא עובד.
סיום הבנייה
כשמסיימים את הליכי בניית הבית הפרטי במגרש המדובר יש להגיש לוועדה המקומית טופס 4, טופס בקשה לאישור אכלוס. טופס 4 הוא טופס לחיבור למים וטלפון. את הבקשה המועברת לרשות המקומית יש ללוות במספר טפסים ואישורים בהם אישור מהנדס על יציבות המבנה, אישור מעון התקני לגבי המרחבים המוגנים, בדיקת גז, אינסטלציה ותצהיר מודד.
עלויות בניה
| עלות אדריכל 20,000 - 70,000 ש"ח | עלות אדריכל 20,000 - 70,000 ש"ח |
| עלות בניית בית פרטי למ"ר | 6,000 - 8,000 ש"ח למ"ר |
| עלות מפקח בניה | 10,000 - 20,000 |
| עלות מהנדס | 20,000 ש"ח |
| עלות עיצוב פנים לבית פרטי | 10,000 - 20,000 |
טיפים לבניית בית פרטי
- השאירו תמיד 20 אחוז מהתקציב בצד להוצאות בלתי צפויות - כדאי לנהל תקציב מסודר לתהליך הבניה. רצוי לפתוח דף אקסל ובו לפרט את כל ההוצאות הצפויות. אתם יכולים להיעזר גם באדריכל שבחרתם להערכה ראשונית של העלויות לבניית בית פרטי(לאחר מכן, כשתהיה הצעה מקבלן כבר המספרים יהפכו להיות יותר קונקרטיים). בכל מקרה, השאירו 20 אחוז בצד להוצאות בלתי צפויות. בבניית בית פרטי עלויות של פרטים שלא צפיתם מראש הן דבר שכיח. עלות בניית בית פרטי למ"ר משתנה לפי בחירת חומרי הגמר שלכם, כך שכדאי להגדיר מראש כמה אתם מתכוונים להוציא עליהם.
- השקיעו בבחירת בעלי המקצוע - קחו בחשבון שתהליך בניה הוא תהליך מייגע ומלא בבירוקרטיות (סביב הוצאת ההיתר והמשכנתא), ואכזבות קטנות לאורך הדרך (כשאתם מבינים שהשטח או התקציב לא מאפשרים לכם לעשות דברים שחלמתם). כדי לרכך את התהליך חשוב להשקיע הרבה מאוד בבחירת האדריכל והקבלן. אם הם קצת יותר יקרים, עדיף לשהקיע בכך על חשבון ריהוט או גופי תאורה. בעלי מקצוע שיתנו לכם שקט נפשי שווים יותר מהכל בתהליך הזה.
- השקיעו כסף בתשתיות גם על חשבון הנראות - רוב האנשים שבונים בית פרטי אינם מבינים בבניה, אבל יודעים שהם רוצים מראה יפה ואלגנטי. אז למרות שהתשתיות אינן נראות לעין, חשוב ביותר להשקיע בהן ולהקשיב למפקח הבניה, הקבלן או האדריכל שמציעים להם להוציא יותר על תשתיות חזקות. עשו זאת גם על חשבון גימורים פחות יוקרתיים. בית חזק שלא תצטרכו לבצע בו הרבה תיקונים בעתיד הוא חשוב יותר מספה יקרה או ארונות מטבח מפונפנים.
- חברות בניה "עד המפתח" או בניה קלה - אם אתם קצרים בזמן ורוצים למנוע מעצמכם כאב ראש ניתן לבחור בקבלן שמציע בניית בית "עד המפתח" כדי להוריד מכם את הצורך לתמרן בין בעלי מקצוע שונים. אם אתם מעוניינים בבניה מהירה ניתן לבחור בבניה קלה, המהירה בהרבה מבניה קונבנציונלית, וניתן למצוא חברות שמבצעות אותה עד המפתח. במקרה כזה רצוי אבל לקחת אדריכל שמכיר היטב את התחום שיוכל לבצע עבורכם את מכרז הקבלנים כדי שתלכו באמת על המוצר הטוב והחזק ביותר.
