השבחת המקרקעין - צמצום החבות במס שבח

מס שבח מקרקעין הוא מס על רווח ההון שנצבר אצל המוכר כאשר הוא מבצע עסקת מקרקעין. באופן כללי, ניתן לומר כי הרווח (השבח) שנוצר למוכר הוא ההפרש שבין המחיר ששולם בעת רכישת הנכס לבין התמורה המתקבלת ממכירת הנכס.

מטרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) היא להטיל מס רק על הרווח שנוצר למוכר כתוצאה מהמכירה. כאשר אין רווח, החוק אינו מטיל חיוב במס.

הואיל והמס מוטל רק על "השבח" שנוצר במכירה, החוק קבע הוראות כיצד יחושב אותו שבח. הקביעה כי השבח הוא ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה היא כללית בלבד, היות וצריך להגדיר מהם הרכיבים בכל צד של המשוואה – הצד של הרכישה אל מול צד המכירה. רק אחרי שנדע לחשב את שווי המכירה ואת שווי הרכישה, נוכל לערוך השוואה ביניהם ולבחון אם נוצר רווח/שבח למוכר, ומהו אותו רווח/שבח.

ישנם כל מיני רכיבים המוגדרים בחוק לשם קביעת סכום השבח, כאשר אחד מהם הוא "השבחת המקרקעין".

בכדי לצמצם את החבות במס שבח, החוק מתיר להוסיף את ההוצאות שהוציא המוכר להשבחת המקרקעין לשווי הרכישה – כדוגמת שיפוצים בדירה, עלויות לבניית תוספות לדירה וכיוצא בזה.

להלן מספר כללי אצבע חשובים לגבי אפשרות לנכות הוצאות שהוציא המוכר להשבחת המקרקעין מהחבות במס שבח:

1. הוצאות שנועדו להעלאת שווי הנכס - ככלל, מדובר בהוצאות שנועדו להעלאת שווי המקרקעין, והן לא הוצאות לשמירת הקיים (כלומר לאחזקה שוטפת של המקרקעין).
2. קשר בין ההוצאה לבין המטרה - על הטוען בדבר ההוצאה לשכנע כי קיים קשר בין ההוצאה עצמה לבין השבח המקרקעין. כלומר, שמטרת ההוצאה הייתה להביא לעליית ערך המקרקעין, ואין צורך להוכיח כי אכן ההוצאה השביחה בפועל את המקרקעין.
3. הוצאה סבירה – במסגרת הוכחת הקשר בין ההוצאה לאפשרות להשבח המקרקעין יש חשיבות גם לסבירות ההוצאה.
4. עבודה עצמית – גם עבודה עצמית של המוכר עשויה להיכלל כהוצאות השבחה.

לפיכך, בכדי לצמצם את החבות במס שבח מוטב לשמור אסמכתאות על ההוצאות, כדוגמת קבלות או חשבוניות אשר כוללות את כל הפרטים של המוכר ושל הנכס, או העתקי המחאות ששולמו.