שיפוץ בניין משותף: כל המידע שצריך לטובת שיפוץ בניינים

הבניין המשותף שבו אתם גרים זקוק לעתים למתיחת פנים: הטיח כבר קצת מתקלף, האבנים מתחילות קצת להתרופף... הגיע הזמן לעשות משהו בנידון.

כשמדובר בשיפוץ בניין, חשוב להבין שלא מדובר רק בשינוי אסתטי. כאשר מבצעים שיפוץ בבניין מרגישים נעים יותר להיכנס אליו, אך גם משפרים את איכות הבידוד והאיטום של הדירות (ועל הדרך את איכות החיים). עוד יתרון בולט של שיפוץ בניינים הוא השבחת הנכס והעלאת מחיר הדירות.

שיפוץ יכול להקפיץ את ערך הבניין בטווח שנע בין 7 ל-20 אחוז. ערך הנכס הוא לא תמיד מה שעומד לנגד עיני הדיירים, פעמים רבות הם פשוט ירצו לשפר את מצב הבניין כחלק מהתחזוקה שלו. ישנם, למשל, מצבים בהם ישנה קורוזיה בעמודי הבניין. במקרים כאלה העירייה אפילו עשויה להתערב ולחייב את הדיירים לבצע שיפוץ.

כיצד ניגשים לתהליך שיפוץ בניין משותף?

בשלב הראשוני כדאי לפנות לוועד הבית ולהעלות את ההצעה בפני דיירי הבניין. לאחר מכן יש להגיע להסכמה לגבי השיפוץ עצמו. זהו תהליך שעלול להיות ארוך. קבלני שיפוצים בעלי ניסיון בתחום מספרים שפעמים רבות ישנם חילוקי דעות בין הדיירים. כמספר הדירות בבניין מספר הדעות, ופעמים רבות התקציבים של כל בעל דירה יהיו שונים, מטרות השיפוץ יהיו שונות ולא קל יהיה לגשר בין כולם. על מנת לשפץ בניין יש צורך בהסכמה של 66 אחוז מהדיירים, אבל כפי שנסביר לכם בהמשך, במקרים מסוימים, גם זה לא תמיד יספיק.

אחרי קבלת ההחלטה על השיפוץ, ופחות או יותר על הדברים העיקריים שרוצים לעשות, יש לפנות לקבלן או אדריכל, בהתאם לעבודה הנדרשת. אם מדובר בשינוי מורכב הדורש תכנון יש לפנות לאדריכל. לתיקונים קוסמטיים ניתן לפנות ישירות לקבלן. מומלץ מאוד לראות עבודות קודמות של הקבלן או האדריכל המועמדים לביצוע העבודה, ולדבר עם ועדי בתים אחרים שביצעו שיפוץ דומה לשביעות רצונם. אם מדובר בשיפוץ בניין מורכב, הכולל גם למשל, הוספת ממ"דים או מרפסות, יש צורך במהנדס או אדריכל לתכנון השיפוץ, וכן להיתרים המתאימים מהרשות המקומית.

סוגי שיפוצי בניינים ומחירים

שיפוץ חזית בניין

שיפוץ חזית הבניין יכלול קילוף חיפוי הבניין הקיים, פינוי הפסולת וחיפוי חדש. קילוף החיפוי הקיים יעלה 100-150 ש"ח למ"ר, כולל כמובן גידור הבניין, הוספת שילוט ומכולה שהיא על חשבון הקבלן. מחיר עבודות הטיח ינוע בטווח של 200-280 ש"ח למ"ר. יישום שליכט יעלה כ-100 ש"ח למ"ר. חיפוי באבן יעלה כ-200 ש"ח ושיש כ-300 ש"ח למ"ר. צבע חיצוני למעטפת יעלה בסביבות 80 ש"ח למ"ר. חיפוי החוץ השכיח ביותר הוא שליכט צבעוני. השליכט הוא תערובת אקרילית בעלת טקסטורה המזכירה אבן, המשוריינת בסיבים וכוללת בה גם סיליקון. זוהי שכבה של צבע גמיש האוטמת ממים ומטשטשת פגמים חיצוניים במבנה. 

שיפוץ לובי וחדר מדרגות - צבע וריצוף

ישנן שתי אפשרויות להחלפת ריצוף - האחת היא עקירת הריצוף הקיים ויישום ריצוף מאפס. השניה היא הדבקת ריצוף חדש על הריצוף הקיים. השיטה השניה היא זולה ומהירה יותר אך לא תמיד אפשרית. לעתים ישנם אריחים רופפים, לפעמים בעיות רטיבות בתשתית ולפעמים סוגיה של הבדלי גבהים מביאה להחלטה לבחור בריצוף בהדבקה.

• אם תהיו מעוניינים בהחלפת הריצוף וריצוף מאפס תהיה תוספת מחיר של עבודות פירוק הריצוף הקיים, מחיר העומד על כ-100-150 ש"ח למ"ר.
• מחיר עבודת הריצוף עצמה ינוע בטווח של 100-180 ש"ח.
• ריצוף בהדבקה יעלה כ-150 ש"ח למ"ר.
• המחירים כוללים את החומרים אך אינם כוללים את המרצפות עצמן - שיירכשו על ידי דיירי הבניין.  

עבודות הצבע

מחיר עבודות הצבע תלויות במידה רבה בגודל המשטח שמעוניינים לצבוע אך כדי לתת אינדיקציה ניתן לומר שצביעת חלל של 3 מטר על 3 מטר, תעלה בסביבות 1,000 ש"ח בסך הכל, מחיר הכולל את הצבע עצמו. המחיר למ"ר הוא בערך 40 ש"ח.

החלפת מדרגות

מחיר החלפת מדרגה אחת יעלה כמו מחיר של ריצוף למ"ר אחד. כלומר, אם מחיר הריצוף שלכם עמד על 200 ש"ח למ"ר, זה יהיה מחיר של החלפת הריצוף למדרגה.  

חיזוק עמודים

שיפוץ בניין לחיזוק העמודים חשוב במיוחד כדי לחזק את בסיס המבנה ולהפוך אותו לעמיד יותר מפני רעידות אדמה. תכנון של חיזוק מבנה מתבצע על ידי מהנדס המנחה את הקבלן המבצע באיזה אופן לחזק את הבניין. קשה לתת הערכת מחיר לעבודות חיזוק עמודים, מכיוון שזו עבודה המשתנה ממקרה למקרה. החיזוק כולל בדרך כלל חשיפה של הברזל בבסיס עמודי הבניין ומריחתו בסיקה, חומר המונע חלודה וקורזיה. לאחר מכן קבלן השיפוצים יוצק מחדש בטון סביב העמודים וסביב בסיסם, כדי שיקבלו נפח וחוזק.

המהנדס המתכנן מנחה את קבלן השיפוצים בכל פעם באיזה אופן יש לבצע את העבודה ומייצר לו מפרט שאחריו עליו לעקוב. התמחור משתנה בהתאם.  

תיקוני סדקים ואיטום

אם ישנה רטיבות בקירות הבניין החוזרת שוב ושוב, הקיר תמיד לח והצבע מתקלף - זהו סימן מובהק לצורך בשיפור האיטום. לאו דווקא מדובר בבעיה של בניינים ישנים בלבד, וישנם גם בניינים שנבנו בשנות ה-90 על ידי חברות בנייה שחיפשו לצמצם עלויות, ולא השתמשו בחומרים המומלצים לאיטום ובידוד. הביצוע מתחיל בקילוף השכבה החיצונית של הבניין. לאחר מכן נעשית שטיפה של הקירות באמצעות גרניק, מכונת שטיפה בלחץ.

כאשר שוטפים את הקירות ניתן גם להבחין אם ישנו ברזל חלוד המציץ מן הטיח. אם יש, הקבלן יסתת מסביב, ישייף את החלודה ויצבע בחומר סיקה. 

לאחר השטיפה והטיפול בברזל החלוד יש ליישם בטון צמנטי עם סיבי ניילון, חומר המשמש לאיטום. לאחר שלב יישום הבטון הצמנטי מתבצע חיפוי מחודש של הבניין. כאשר מדובר בשליכט על הקבלן ליישם טיח צמנטי מעל שכבת הבטון, לאחר מכן פריימר מדולל ומעליו השליכט. ברווחים מסביב לחלונות יש למרוח חומר סיקה כדי לשפר את האיטום. במקרה של סדקים דקים בקירות הבניין, יחרוץ הקבלן את הסדק, ימרח פריימר, שפכטל בשתי שכבות, ישייף ויצבע.

במקרה של סדקים עמוקים יהיה צורך לפתוח אותם, ליישם ספוג אלסטי, ולאחר מכן שכבת בטון, רשת, טיח וצבע.

המחירים של טיפולים בסדקים ובעיות איטום משתנים לפי מצב הבניין והעבודות הנדרשות. תיקוני סדקים מורכבים פחות יעלו כ-200 ש"ח למ"ר. שיפוצים מורכבים יותר יעלו כ-300 - 400 ש"ח למטר רץ.

הוספת מעלית

לעיתים קרובות שיפוץ בניינים יכלול הוספת מעלית כדי להנגיש את הבניין לאנשים עם מוגבלויות ולהקל על הדיירים המתגוררים בקומות הגבוהות יותר. במקרה שהוחלט על הוספת מעלית, קבלן השיפוצים צריך לבנות פיר של מעלית, כמו מעין קונסטרוקציה בצורת האות ח' העשויה מבטון. השלב הבא הוא הנחת תשתית החשמל, ולאחר מכן חברת המעליות מתקינה את המעלית. התהליך כולו לוקח בערך שלושה חודשים. כאשר מדובר בבניין של עד 6 קומות המחיר ינוע בטווח של 300-400 אלף ש"ח.

הוספת מרפסות וממ"דים

כדי לצאת לדרך לשיפוץ נרחב של בניין שישנה את מראה החזית והפתחים יש צורך בהסכמה של 66 אחוז מהדיירים בבניין, וישנם מקרים בהם גם אחוז כזה של הסכמה גם הוא לא תמיד מספיק. יש מקרים בהם הוועדה המקומית יכולה למשל להחליט שלא תאשר מראה של חזית בניין בה ישנן מרפסות רק לשלושה רבעים מהדירות, בגלל המראה הלא אחיד והאסתטי פחות. אם הוועדה לא מאשרת שינוי חזית ל-66 אחוז מהדירות, ניתן לגשת לוועדת ערר. 

השלב הראשוני של הבניה כולל חציבת היסודות לממ"דים ולמרפסות, השלב הבא הוא שלאחר יציקת יסוד עובר (יסוד לאורך קו שמעליו נבנים קירות נושאים או שורת עמודים), ולאחר מכן יציקת הרצפה של הממ"דים והמרפסות.

בהמשך או במקביל מגיע שלב צביעת הבניין מבפנים ומבחוץ והחלפת המרזבים. תהליך היציקה מתחיל בבנית הטפסנות (תבניות לתוכן יוצקים בטון ונועדו כדי לתמוך בבטון הנוזלי ולשמור על צורתו בזמן היציקה), לאחר מכן מוסיפים מוטות ברזל. על יציקת הבטון מבצעים תהליך של אשפרה - השקייה של הבטון שנועדה להוריד את הטמפרטורה שלו ולחזקו. לאחר מכן מגיע שלב פירוק הטפסנות ושלבי הגמר - מריחת טיח מיוחד לממ"דים בעובי. לאחר מכן שלבי הריצוף והצבע, התקנת החלון והדלת של הממ"דים. לבסוף יוחלף גם החיפוי החיצוני.

והמחירים? הוספת מרפסת תעלה כ-60 אלף ש"ח מחיר הכולל את תכניות המהנדס, כאשר המחירים יכולים לעלות מעט אם נבחר חיפוי פסיפס או אבן. בניית ממ"ד בגודל של 3 מטר על 3.5 מטר תעלה בין 100 ל-120 אלף ש"ח. ממ"ד גדול יותר יעלה יותר. עבודת שיפוץ כזו תכלול חציבה ויציקת יסודות לאחר מכן בניית טפסנות - תבניות ליציקת בטון והוספות מוטות ברזל, מריחת טיח מיוחד לממ"דים, ריצוף וצבע.

מתי צריך להוציא היתר בניה עבור שיפוץ בניין?

כאשר מדובר בשיפוץ בניין המתרכז רק בחלקו הפנימי כמו שיפוץ הלובי, צביעה, מדרגות וכדומה, אין צורך בהוצאת היתר. גם כאשר משפצים את מראה חזית הבניין לרוב לא יהיה צורך בהוצאת היתר. עם זאת, ישנן תקנות שונות עבור רשויות מקומיות שונות.

למשל, בשהם, ישנה תקנה הקובעת שצביעה חיצונית חייבת להיות בצבע לבן, בירושלים - אבן ירושלמית. לכן, כדאי לבדוק אם ישנם דגשים מיוחדים ברשות המקומית הנוגעים לחזית הבניין. ברוב המקרים, שיפוץ החזית אינו מחייב בהיתר, אך במידה ומבצעים פתיחה של פתח בבניין או סוגרים פתח קיים, מוסיפים מרפסות, ממ"דים או מעלית - חובה להוציא אישור בניה.

כיצד נראה תהליך הוצאת היתר בניה עבור שיפוץ בניינים?

ראשית, יש לבדוק עם הרשות המקומית אם השיפוצים שמעוניינים לעשות ברי ביצוע מבחינת זכויות. המידע על הזכויות חשוף לציבור, וניתן על ידי הוועדה המקומית. אם הדבר אפשרי יש לפנות לבעל מקצוע לתכנון השיפוץ, ואז להגיש בקשה לרשות המקומית. משך הזמן שעובר עד לקבלת אישור משתנה, ונע בין שישה חודשים לשנה ואפילו לשנה וחצי.

כפי שציינו בתחילה, על מנת לקבל היתר בניה יש לקבל הסכמה של 66 אחוז מן הדיירים. לעתים, אחוז כזה של הסכמה גם הוא לא תמיד מספיק. ישנם מקרים בהם הוועדה המקומית יכולה למשל להחליט שאינה מוכנה לאשר מראה של חזית בניין בה ישנן מרפסות רק לשלושה רבעים מהדירות, ולכן לא תאשר.

במקרה שהוועדה לא מאשרת שינוי חזית ל-66 אחוז מהדירות, ניתן לגשת לוועדת ערר. הוועדה יכולה גם לבקש מהדיירים שמעוניינים לשפץ לשכנע את שכניהם או לומר להם שעליהם לשאת בעלויות הוספת מרפסות בכל החזית. הוועדה אינה יכולה לחייב בעלי דירות בבניין שאינם מעוניינים לשפץ לעשות זאת.

בשורה התחתונה - כמה נרוויח משיפוץ הבניין?

סך הכל סכום ההשקעה בשיפוצים יעמוד בדרך כלל על טווח של בין 15 אלף ש"ח ועד 30 ש"ח לדירה. במקרה של שיפוצים נרחבים יותר עם הוספת ממ"דים ומרפסות המחיר יהיה כמובן גבוה משמעותית ויעמוד על כ-200 אלף ש"ח לכל בית אב. ומה הרווח? קבלני שיפוצים בעלי ניסיון מספרים כי ערך הדירות עולה כתוצאה משיפוץ כזה בטווח שנע בין 7 ל-20 אחוז. מעבר לרווח הכלכלי, תרוויחו בניין אסתטי, נעים, חזק ועמיד יותר. כאשר מדובר בבית שלכם יש לכך ערך לא מבוטל. כעת, כשבידכם הנתונים תוכלו לשקול את המרכיבים ולהחליט איזה שיפוץ תרצו לבצע בבניין המשותף שלכם.

מה כדאי לדעת על פיגומים בהקשר של שיפוץ בניינים?

פיגומים הם מבנים ארעיים של קרשים, קורות וסולמות, עליהם עומדים הבנאים ושאר הפועלים כאשר הם עוסקים בבניית קירות לבתים, מטייחים, מסיידים וכדומה. הפיגום חייב להיות מותקן על פי כללים מסודרים, והקבלן חייב להתמחות בהתקנת הפיגומים, כדי להבטיח את שלומם של הפועלים. הקבלן המתקין את הפיגומים חייב להכיר את סוגי הפיגומים, לדעת איזה מהם טובים יותר ואיזה טובים פחות, אילו מתאימים לעבודות בבתים פרטיים ואילו לבניינים רבי קומות.

לבניינים רבי קומות יש שני סוגים עיקריים של פיגומים - פיגומים תלויים ופיגומי פנים. פיגומים אלה מסוגלים לעמוד בפני העומס הגדול שנוצר עליהם, בשל מספר הקורות הנדרש לעבודות בגובה רב: 

פיגומים תלויים

כאשר הדירה אותה משפצים נמצאת בקומה גבוהה מאד, אין אפשרות להקים פיגום העומד על פני הקרקע. את הפיגום התלוי מניחים על היסודות שבקומה שמתחת לקומה אותה מעוניינים לשפץ, כך שהפיגום מוחזק ומהודק בין שתי הקומות והעבודה יכולה להתבצע ללא חשש.

פיגומי פנים

את פיגומי הפנים תומכים מתוך הבית לכיוון החוץ והם מתאימים בעיקר לעבודות בבניינים גבוהים במיוחד או לדירות המצויות בבניינים רבי קומות. את פיגום הפנים אפשר להתקין גם בעבודות שיפוץ של קומות נמוכות יותר.

כיוון שהעמידה על הפיגומים מסוכנת מעיקרה והפועלים לא תמיד זהירים, עלולות להתרחש תאונות. לפני ששוכרים את שירותיו של קבלן, חשוב לבדוק שיש בידו פוליסת ביטוח לפועלים. שימו לב - קבלן שלא יכול להציג תעודת ביטוח עלול לסכן אתכם בתביעת כספית גדולה במקרה של תאונה.