בדק בית עצמאי: 10 בדיקות לפני רכישת דירה

אם שפר עליכם גורלכם ולאחר בחינת האפשרות הכלכלית, החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה, עוד בטרם שתכנסו לבחון את הדירה עצמה יש חשיבות רבה לערוך בדיקה לפני רכישת דירה הכוללת בחינה מדוקדקת של סביבת המגורים בה נמצאת הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש.

רוכשים רבים אשר רכשו דירה מרווחת ומפוארת, ערכו אף בדק בית - ביקורת ליקויי בניה על ידי מהנדס מומחה ומצאו שהדירה במצב מעולה ובמחיר "מציאה", אך לא ביצעו בדיקות לפני קניית דירה של סביבת המגורים, נתקלו פעמים רבות לאחר שנכנסו לדירה במטרדים רבים אשר נובעים מסביבת המגורים. אזי התברר להם בדיעבד כי "קנו חתול בשק" ואם היו מודעים למטרדים שבשכונת המגורים לא היו רוכשים את הדירה גם במחיר נמוך יותר מאשר רכשו. את בדיקת שכונת המגורים תוכלו לבצע בעצמכם והדבר ישתלם לכם מאוד בעתיד ויימנע מכם עוגמת נפש רבה.

ערכנו רשימה של 10 בדיקות שתוכלו לערוך בעצמכם:

תוכניות בניה:

גשו לעירייה או לרשות המקומית ובדקו את התב"ע (תוכנית בנין עיר) של האזור של הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש. בכל רשות מקומית יש מדור אינפורמציה אשר בו ניתן לברר מה מתוכנן להיבנות באותו אזור הן מבחינת בנייני מגורים והן מבחינת מבני ציבור, גנים ציבוריים, שטחים פתוחים ועוד. אם למשל מתוכננים בניינים צמודים לבניין שבו נמצאת הדירה, שאלו מה יהיה גובה הבניינים המתוכנן, שהרי לא תרצו לגלות ביום בהיר אחד כי "צומח" לכם בניין מול הדירה ומסתיר לכם את הנוף המשגע שרק בגללו רכשתם את הדירה.

מוסדות חינוך:

בדיקה לפני רכישת הדירה חייבת לכלול מוסדות חינוך לילדים. בדקו מיקום בתי ספר יסודיים או תיכוניים, גני ילדים ומעונות יום. מצד אחד לא תרצו שבתי ספר יהיו צמודים לדירתכם ובכך תימנעו ממטרדי רעש בכל שעות היום, אך מצד שני אם יהיו מוסדות החינוך רחוקים מאוד מדירתכם לא תרצו שילדכם יצטרך ללכת מרחק רב ברגל מבית הספר לביתו או שאתם תצטרכו לדאוג לו להסעה. לכן השתדלו להימנע ממצב בו בית הספר יהיה צמוד לדירה אך לא מאוד מרוחק ממנה.

מבני ציבור:

ערכו סיור רגלי וברכבכם וכן בררו עם התושבים במקום או עם הרשות המקומית היכן נמצאים מבני הציבור בשכונה. בבדיקות לפני קניית הדירה שימו דגש על מקלטים ציבוריים המשמשים בימים רגילים לשימושים אחרים, מיקום מרפאות ציבוריות, בתי כנסת וישיבות. כמובן שלכל אחד מאיתנו יש העדפות שונות לגבי מיקום מבנים אלו, שהרי אדם דתי למשל, יעדיף שיהיה בית כנסת בשכונה ואף יהיה בקרבה לדירה.

שירותים קהילתיים:

בררו אם קיימים שירותים קהילתיים בשכונה כגון: מבנה הנהלת הרשות המקומית או מבנה למחלקה אחרת בעירייה או מתנ"ס שכונתי ומהו מיקומו. לא הייתם רוצים שיהיה בצמוד לדירתכם מבנה לשירותים קהילתיים שהרי יש תנועת כלי רכב ואזרחים רבה במקום אשר עלולה לגרום למטרדים רבים.

מרכזי קניות:

רוב התושבים מעדיפים שלא להתגורר בסמוך למרכזי קניות. לרבים מאיתנו חשוב שלא יהיו בקרבת מקום מכולת או סופרמרקט. לכן בררו היכן ממוקמים קניונים, חנויות מכולת, מרכזים מסחריים וכדומה וזאת על מנת למנוע מצב שבכל בוקר בשעה מוקדמת יעירו אתכם המשאיות המגיעות לפרוק סחורה בחנויות אלו ובמשך שאר שעות היממה יגיעו רוכשים רבים אשר יטרידו את מנוחתכם.

פארקים וגנים ציבוריים:

ייתכן מצב שכאשר הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש צמודה לפארק או לגן ציבורי ואשר מיד עם כניסתכם לדירה אתם מתלהבים מאוד ממיקום זה שנראה פסטורלי ושקט במשך שעות היום. אך האם עלה על דעתכם לבדוק מה קורה בגנים אלו בשעות הלילה? ישנם מקרים רבים שבגנים אלו מתאספים בני נוער רבים בשעות הלילה וכן טיפוסים מפוקפקים.

לכן, בדקו גם בשעות הלילה מה באמת קורה בגנים אלו שהרי לא הייתם רוצים שילדכם ייחשף  לתופעות אלו. כמו כן בדקו האם אירעו מקרים פליליים באזור זה. לא כדאי לפספס דברים כאלה במסגרת הבדיקה לפני רכישת הדירה.

מבני כוחות הצלה:

חשוב מאוד כי יהיו בשכונה או בקרבתה שירותים כמו: משטרה, מכבי אש, מגן דוד אדום ועוד. אך יחד עם זאת לא קרוב מדי, שכן לא הייתם חושבים להתגורר בדירה שבמשך כל שעות היממה יישמעו יללת הסירנות של רכבי ההצלה.

תחבורה:

בדקו האם הדירה אותה אתם עומדים לרכוש נמצאת על כביש ראשי הגורם למטרדי ריח, פיח, רעש ועוד. בררו האם עוברת בקרבת מקום תחבורה ציבורית, היכן תחנות העצירה שלה, כמה קווים עוברים ובאיזה תדירות. בררו אפשרות כניסה ויציאה מהשכונה והאם יש פקקי תנועה בשעות הבוקר ביציאה מהשכונה שיגרמו לכם לעמוד זמן ארוך בפקקים בדרככם לעבודה.

מתקנים שונים:

ישנם טענות הנתמכות לעיתים במחקרים ואשר ממליצות שלא להתגורר בצמוד למתקנים שונים. לכן, ערכו בירור יסודי ומקיף על הימצאות של קווי מתח גבוה של חשמל, אנטנות המשמשות את חברות הסלולר, תחנות שידור ועוד. כמו כן בדקו קרבת אזור תעשיה לשכונה ואלו מפעלים עובדים באזור זה.

אוכלוסיה ושכנים:

בדרך כלל, גיל האוכלוסייה בשכונה מסוימת הינו מעורב ואין כל בעיה. במקרים מסוימים אם הינכם למשל צעירים ורוב האוכלוסייה הינה בגיל מבוגר ייתכן ותגלו שאין בשכונה זו שירותים או מוסדות המשרתים את התושבים הצעירים ולכן מומלץ לבדוק עניין זה. כמו כן בררו עד כמה שניתן, את זהות השכנים בבניין וכן האם יש דירות מושכרות בבניין, האם קיימים משרדים בבניין או כל דבר אחר העלול לפגוע בפרטיותכם.

כפי שכבר הבנתם, אלו הן חלק מהבדיקות שמומלץ לערוך ושלא קשורות כלל לדירה עצמה. ישנם רוכשים רבים אשר מדלגים על בדיקות אלו ולאחר מכם נדונים לאכזבה רבה. בדיקות אלו יכול כל אחד מאיתנו לבצע בעצמו וללא עלות כספית כלל אלא רק להקדיש מזמנו בלבד. כאמור, רק לאחר שערכתם בדיקות אלו ומצאתם שסביבת המגורים מתאימה לכם מכל הבחינות תוכלו לערוך בעצמכם בתוך הדירה בדיקות שונות ורק לאחר מכן להזמין מהנדס מחברת בדק בית שיבצע עבורכם בדק בית - ביקורת ליקויי בניה מקצועית לכל האלמנטים הקיימים בדירה עצמה.

מה כדאי לבדוק בדירה עצמה?

האם הדירה דורשת שיפוץ? מובן שאחד הדברים החשובים ביותר כאשר רוכשים דירה הוא הבנה של מצבה הכללי: מה מצב התשתיות והאם היא דורשת שיפוץ. כאמור, ניתן להזמין מהנדס מחברת בדק בית או שמאי כדי לבדוק אם יש ליקויי בניה בדירה. אחרי שאתם מקבלים תמונה כללית על מצב הדירה ושוקלים לבצע בה שיפוץ, מומלץ להזמין גם קבלן שיפוצים שיחווה את דעתו על מצב הבית ויסביר מה יהיו העלויות אם תבחרו לערוך את השיפוץ, כך שתוכלו לעשות את התחשיב ולהבין אם הקניה משתלמת.

האם הדירה מעוצבת? לעתים דירה מעוצבת למשעי, הכוללת למשל פרקט, חיפויי קיר חדשים ומעודכנים, או מטבח מעוצב ומאובזר, תתומחר גבוה מדירה שאינה מעוצבת. ישנם כיום גם שירותי הום סטייג'ינג המעצבים דירה במיוחד לקראת המכירה, ואז גם ישנה אפשרות לרכוש את הריהוט. מה שחשוב לבדוק במקרים כאלה הוא האם התמחור הגבוה הוא מוצדק והאם שווה לכם לשלם יותר כדי לגור בדירה כזו. בעיקר, חשוב לדעת אם אכן הדירה במצב טוב והאם התשתיות שלה טופלו, או שהיא רק נראית יפה על פני השטח. אפשר להתייעץ עם מעצב פנים כדי להבין מה נעשה בדירה, ולראות אם עדיף לרכוש דירה אחרת, ולעצב אותה לאחר הקנייה.  

הכותב הוא מנכ"ל פריזמה בדק בית, חברה העוסקת בביקורת ליקויי בניה.