חלוקה מחדש של דירה לפני שיפוץ (חלוקת דירה)

כשרוכשים דירה חדשה לא תמיד החלוקה של החדרים מתאימה לנו. לפעמים מדובר בשינוי גדול באופי של הדירה כמו 2 חדרים מרווחים במקום 3 חדרים קטנים, ולפעמים בשינויים יותר קטנים - להחליף בין חדר שינה וסלון, להגדיל חדר אחד על חשבון אחר או בעצם כל שינוי בחלוקה הפנימית של הבית.

לפעמים השינוי בחלוקה הפנימית נעשה בעקבות רכישת דירה ולפעמים בדירה בבעלותנו בעקבות שינויים שנעשו אצלנו במשפחה כמו תוספת ילדים למשפחה המצריכה חדרים נוספים או מעבר לעבודה מהבית הדורש חלל עבודה וכו'.

מיפוי צרכים לפני חלוקה של דירה

ראשית יש להבין מה אנחנו צריכים כרגע ולמה אנחנו מצפים בעתיד. הצ'קליסט הזה יכול לפתוח מעט את הראש ולהציף מגבלות ותנאים שיעזרו לנו למפות את הצרכים שלנו וכך לתכנן כמו שצריך את החלוקה:

• כמה נפשות בבית? לוודא שנותנים מענה הולם לכל אחד מהנפשות, כולל ילדים (אפשר חדר קטן יותר לתינוק, אם יש יותר מילד אחד אפשר חדר משותף אבל לא גדול פי שניים מחדר בודד).
• האם מישהו עובד מהבית? צריך לדאוג לה\לו לחלל עבודה.
• הצמדות: במידה ויש מרפסת - נרצה אותה לצד הסלון או לצד חדר השינה? חדר אמבטיה לצד חדר השינה? הסלון יהיה בכניסה לבית? נרצה להצמיד את המטבח לקיר שבו יש חלון?
• שילוב ריהוט בחדרים: אם אנחנו יודעים שאנחנו רוצים למשל חדר ארונות בחדר השינה - אפשר ליצור "מובלעת" בנויה באמצעות חלוקה ובה להתקין את הארון, או ארון שירות בכניסה לבית לאחסון נעליים…
• לפי חדרים: האם חשוב לנו מטבח גדול? האם חשוב לנו חלון\מרפסת בחדר השינה או בסלון? חדר אמבטיה אחד או שניים?
• על ציר הזמן: מה יקרה בעוד שנה, שנתיים וחמש שנים? אם אנחנו צופים איזשהו שינוי, אפשר להיערך אליו מראש או לחלק את הדירה כפי שאנחנו רואים לנכון עכשיו אבל עם חשיבה על העתיד: וכך למשל אפשר לבנות קיר שאנחנו יודעים שצפוי להוריד אותו בעוד 5 שנים באמצעות גבס שהוא יותר זול לבנייה ולהריסה.

לפני(!) שאתם ניגשים לבחון את החלוקה של הדירה הקיימת או של דירה שאתם מעוניינים לקנות, הגדירו לגבי כל צורך אם הוא Must=כזה שאתם לא מוכנים להתפשר עליו, או Nice to have=כזה שנחמד שיהיה אבל לא תלכו לרבנות בגללו. כך תוכלו לצמצם התלבטויות ולקבל החלטה שקולה.
תו"כ תכנון ופגישה עם ה"שטח", הראש ייפתח עוד יותר ויעלו צרכים וגם מגבלות שלא לקחתם בחשבון. אין סיבה להילחץ, פשוט לחזור בחזרה לשלב הצרכים, להכניס את הממצאים החדשים לרשימה ולהמשיך הלאה.

חסמים ומגבלות בחלוקת דירה

1. בשינויים בתוך הדירה אין צורך בהיתרים מהרשות המקומית ולכן אפשר לעשות מה שרוצים. לעומת זאת, כשרוצים לגעת בקירות חיצוניים ובשינוי פתחים (פתיחה\הגדלה של חלון או דלת\מרפסת) אז כבר יש צורך בהיתר בניה מהרשות המקומית. זה עשוי להטיל מגבלות גם על החלוקה הפנימית - למשל: נעדיף לא לתכנן שחדר השינה ימוקם בחלל שאין לו חלון או לבנות קיר אנך לאחד הקירות החיצוניים בו כבר יש פתח\חלון. 
   מענה: אין אפשרות לשנות חזיתות אבל אפשר לבקש היתר לכך במידה וחשוב מאוד ובנסיבות מסויימות. כמו כן גם חריגות בניה שנעשות לא בסמוך לתמ"א או בצד עורפי של הדירה, לרוב לא יקבלו את תשומת הלב של העירייה ולאחר 5 שנים יקבלו פטור וכבר לא ייחשבו כחריגה (צריך לוודא את זה וגם לסייג שזה עבירה על חוק תכנון בניה (נדמה לי) ולא מומלץ לעשות את זה).
2. ממ"ד (במידה ויש) - הוא חדר שאי אפשר לגעת בו ולכן צריך להתייחס אליו ממש כמו הקירות החיצוניים ולתכנן את החלוקה סביבו מבלי לקחת אותו בחשבון.
   מענה: ממ"ד הוא בסופו של דבר חדר לכל דבר, נכון שאי אפשר לשנות את המבנה שלו, אבל כמובן שאפשר להשתמש בו כחדר שינה, ילדים או חדר עבודה.
3. מגבלות תשתיתיות - אני לא בטוח אם זה נכון אבל אני אעדיף למקם את המטבח ואת האמבטיה במקום שכבר יש תשתית של אינסלטציה. האם זה הכרחי? אני לא יודע - אפשר לשאול קבלן אם אפשר לשנות את המערכת אינסטלציה ואם זה מגביל בכלל. אחרי שכתבתי הבנתי שאפשר להזיז חדרים רטובים, אבל מן הסתם זה כרוך בעלויות גדולות יותר בגלל שינויי התשתית - הזזת אינסטלציה.
   מענה: יצירת מעקפים אולי - צריך לשאול קבלן או מישהו שיודע.
4. תקינה וגדלים מינימליים - הרי אין פיקוח על מה שקורה בחללים הפנימיים של הבית ולמעשה אפשר לעשות מה שרוצים אבל כדאי להסתמך על תקן ועל מה שמקובל בשוק (למשל: רוחב דלת פנים). התקן פה לא מחייב אבל מומלץ לפעול על פיו, ואם לא - אז לפחות להיוועץ עם אדריכל \ מעצב פנים שיסב את תשומת לבכם לטעויות שאתם עושים בתכנון על הנייר ולא מסוגלים לצפות איך יתבטאו בשטח מפאת חוסר נסיון.
   מענה: להיוועץ עם מעצב\אדריכל, לשאול בפורום שלנו ולבנות בהתאם.
5. קורות, חגורות, קירות תומכים ועמודים - בכולם אי אפשר לגעת גם אם עוברים בתוך הבניין כי הם משפיעים על מבנה הבניין כולו ולא רק על הדירה.
   מענה: פה אין חיפופים, אסור לגעת. אבל אפשר להמציא פתרונות יצירתיים ודקורטיביים כדי לחפות על עמוד בתוך הדירה או על חגורת בטון בתקרה - בד"כ בגבס, מדפים וכד'.
6. חשבו על העתיד: כל מיני גחמות פרטיות שלכם לא בהכרח יתאימו למי שיקנה את הדירה מכם בהמשך הדרך וצריך לקחת את זה בחשבון אם אתם מאמינים שזו לא "הדירה האחרונה" שלכם ושתמכרו או תשכירו אותה בעתיד. לא כל מי שרוכש דירה מעוניין להיכנס לשיפוץ ולהתאים את הדירה לצרכים שלו וכדאי שהדירה שלכם תפנה לקהל רחב ככל האפשר. דוגמאות: חלל Open Space בכל הבית יכול להתאים לחיי רווקות אבל פחות יקסום לזוג צעיר עם ילד, אמבטיה קטנה מדי לא תתאים למבוגרים או לבעלי מוגבלויות וכו'.
   מענה: מצאו את האיזון בין הצרכים האישיים שלכם לבין היכולת לפנות לקהל רחב ככל האפשר בבוא יום המכירה או ההשכרה.
7. תקציב: אם לא היו מגבלות תקציב, הכי אידיאלי היה לפרק את כל הקירות הפנימיים ולהתחיל מחדש את החלוקה כך שתתאים בדיוק, אבל בדיוק לצרכים שלנו. בסופו של דבר ישנם עלויות הריסה ועלויות בניה ואם רוצים להזיז קיר בכמה סנטימטרים, אולי עדיף לוותר על הרעיון ולהתפשר על הקיים. הזזה של חדרים רטובים תהיה יותר יקרה בגלל שינויי צנרת.
   מענה: מתכננים את החלוקה בהתאם לתקציב ולחישוב עלות-מול-תועלת. אם מוגבלים, מתפשרים ומוותרים, ואם התקציב לא מגביל - התקרה היא הגבול ;)

היתר שינוי חלוקת פנים

ההחלטה על החלוקה הפנימית בדירה נתונה בידיכם בלבד ואין שום מגבלות לגבי זה. כל עוד לא משנים את החלק החיצוני של הדירה - כלומר: לא פוגעים בשכן ולא בחזית הבניין לרבות פתחים, צבע, סגירת מרפסות, גגונים וכד' - אין צורך לפנות לקבלת היתר. אפשר לא לחלק את החלל כלל ולהשאיר פתוח, אפשר לעשות קירות מעץ או מכל חומר בכל עובי שרק תחפצו.

בשאר המקרים כמו (.. לתת בנקודות לפי מאמר על היתרים …) אפשר לפנות לרשות המקומית ולהוציא היתר מתאים. ניתן לקרוא על הוצאת היתרים פה.

מחירים: מחיר פירוק ומחיר בנייה בחלוקת פנים דירה

תמיד בענף השיפוצים עולה בעיית המחיר. כשם שאי אפשר לשאול "כמה עולה אוטו?" ולקבל תשובה מדוייקת, כך גם לא בשיפוץ. מחיר של מ"ר ריצוף בקומה רביעית ללא מעלית וללא חניה בתל אביב שונה לחלוטין ממחיר מ"ר ריצוף בקומת קרקע בבאר שבע עם חניה צמודה. בת"א צריך מנוף כדי לעלות את האריחים ולשלם על חניה למכולת פינוי וכח העבודה יותר יקר מבאר שבע.

למזלנו, המורכבות של עבודה הריסה ובנייה לא כזו גדולה ואפשר להעריך בגסות את העלויות. היחידה לחישוב מחיר הריסה ובנייה של קירות היא מ"ר (לחצו לקריאה איך מחשבים מ"ר). המחיר זול יותר ככל שהעבודה גדולה יותר ולכן כדאי להבין סדר גודל של מ"ר בעבודה כדי לקבל הצעת מחיר.

אפשר להשתמש בטבלאות הבאות לקבל אומדן אבל בשביל לקבל הצעת מחיר מסודרת, עדיף להוריד את האקסל הבא, למלא אותו ואז ליצור קשר עם קבלני שיפוצים באיזור שלכם ולקבל הצעות מחיר על בסיס אותו אקסל.

http://www.levi-itzhak.co.il/Levi/Templates/showpage.asp?DBID=1&LNGID=2&TMID=84&FID=307&PID=820

[טבלאות]

איך מתכננים את החלוקה?

הדרך שאנחנו ממליצים עליה היא להתחיל עם התכנית הקיימת של הדירה ומנקודה זו להתחיל ליצור וריאציות של תכנונים בהתאם לצרכים ולמגבלות שלכם.

השיגו שרטוט עכשווי של הדירה

שרטוט דירה מאפשר לקבל תמונה כללית סכמתית. על גביו מצויירים הקירות והמרחקים וכו'. להוסיף פה דוגמה של שרטוט שכזה.

[למנות פה את המקרים שבהם אפשר להשיג את השרטוט: דרך מהנדס העיר? דרך הדיירים הקודמים? דרך משרד האדריכלים שתכנן את הדירה בעבר (כמו במקרה של שטוייר מרמת השרון) ואולי דרך אחרת שלא חשבתי עליה?]

אם לא שמתם את ידכם על התכנית של הדירה, תוכלו להזמין [את מי? מעצב? מודד? ולקשר למאמר על מה בעל המקצוע הזה עושה - יש לנו כזה על אדריכל\מעצב. אולי אפשר להיעזר בסטודנט לאדריכלות שמכירים] שימדוד וישרטט אותה מחדש.

אפשר אפילו לשרטט בעצמכם באמצעות מדידה עם מטר או עם מד טווח (עולה כ-400 ש"ח) ולשרטט את הדירה בתוכנה כמו 3D home architect. רמת הדיוק לא חייבת להיות מאוד גבוהה לצורך השיפוץ (לא יהיה קריטי לעניין הריצוף, מ"ר של קירות וכו') אבל כמובן עדיף שתהיה מדוייקת ככל האפשר.

מתחילים לשחק ולנסות

כשיש לנו שרטוט של הדירה ביד אפשר להתחיל "לשחק" בו: להעלות רעיונות ולבצע סיעור מוחין - כל זאת כמובן בכפוף לצרכים שרשמנו ולמגבלות.

אם מתאפשר מבחינת המגבלות שלכם - אני ממליץ כדי לפתוח את הראש להסיר את הקירות הפנימיים מהשרטוט הקיים ולהדפיס כמה עותקים של שרטוט של הקירות החיצוניים של הדירה בלבד. כך תוכלו לשרטט עם עיפרון בעצמכם את החלוקה הפנימית. כמובן שבסוף צריך לחבר את זה לאילוצים ולמגבלות ולראות שבאמת יש היתכנות.

לאחר מכן הדפיסו כמה עותקים של השרטוט של הדירה כמו שהיא מחולקת היום והתחילו לשרטט שינויים על גביהם - כך תתכנסו לשינויים יותר קונקרטיים בחלוקה הפנימית מבלי לשבור את כל הקירות ולבנות מחדש.
כשאתם מתכננים לעצמכם את החלוקה של קירות הפנים בדירה קחו בחשבון שמקובל לבנות קירות פנים בבלוק בעובי 7 או 10 ס"מ או לבצע חלוקה באמצעות גבס. אין באמת טעם בבלוקים עבים (22\25 ס"מ) ש"יאכלו" משטח הדירה, יהיו יקרים ויפגעו במודולריות של חלוקת הדירה אלא כמובן אם יש אילוץ קונסטרוקטיבי כזה או אחר.

בשלב זה, כדאי להחליט אם מתכוונים לבצע את השרטוט של הדירה בכוחות עצמנו או להיעזר בליווי של אדריכל \ מעצב. אם תבחרו לעשות זאת עם מעצב\ת, היפגשו אתו והסבירו לו על הצרכים והמגבלות שלכם. העבירו לו את השרטוט הקיים של הדירה והוא יציע לכם תכנית אחת או יותר לחלוקה הפנימית של הדירה - מהן תוכלו לבחור ולתקן בהתאם לטעמכם האישי. המעצב גם ילווה אתכם בהמשך הדרך, תוך כדי תיקונים והתאמות של השרטוט, בעבודה מול קבלן השיפוצים המבצע ובמידה ויתעוררו חוסר התאמות במהלך העבודה שידרשו עדכון של השרטוט.

באם בחרתם לעבוד עם מעצב או בעצמכם, הראו את השרטוט לחברים ומשפחה וקבלו חוות דעת מהם, אולי הם ישימו לב למשהו שאתם לא שמתם לב אליו. אם יש לכם חבר או קרוב שהוא אדריכל\מעצב - הראו לו את התכנית גם וקבלו חוות דעת מקצועית נוספת.

לבקר בשטח

הרבה יותר קל לחוש את המרחב ולדמיין את התוצר הסופי של חלוקת הדירה כשאתם נמצאים בתוכה, אם זה כמובן מתאפשר. אם הדירה בבעלותכם - אין בעיה בכלל.

אם מדובר בדירה שאתם מעוניינים לרכוש, נסו לשים לב לחלל ולהתחיל לדמיין מה אתם רוצים לעשות בדירה עוד בפעם הראשונה שתבקרו בה. לאחר הביקור, בקשו תשריט של הדירה - פעמים רבות המתווך או המוכר יוכלו לספק לכם כזה. גם אם הוא לא יהיה מדוייק ורב הסיכויים שיהיה צילום ולא בפורמט דיגיטלי, זה יספיק לכם כדי להתחיל לדמיין ולתכנן (בבית) את החלוקה ואז תוכלו לבקש ביקור נוסף, אחד או יותר, כדי לראות איך התכניות שלכם משתלבות עם המציאות ואיך זה מרגיש לכם.

עוד שתי שיטות לקבל "תחושה" יותר טובה של הדירה החדשה לאחר חלוקה:

1. הפכו את השרטוט לפורמט דיגיטלי, ואז בקלות אפשר לייצר הדמיית תלת מימד במחשב. כך תוכלו "לטייל" בתוך הדירה. החיסרון הברור הוא ש"טיול" דרך מסך המחשב לא מרגיש כמו הדבר האמיתי.
2. זה רעיון קצת משוגע, אבל שווה לנסות: לכו למקום פתוח כמו חוף ים, מגרש כדורגל או שדה והביאו אתכם חוט בנאים, מטר, מוטות ברזל וכמובן הדפס של השרטוט עם מידות ומרחקים. מדדו עם המטר את המרחקים כפי שמצויינים בשרטוט ותקעו מוט ברזל בכל קצה קיר \ מפגש קירות. לאחר מכן מתחו חוט בנאים בין מוט למוט וכך בעצם תשרטטו על הקרקע את מה שמופיע על הנייר בקנ"מ 1:1. וזה הכל - עכשיו תוכלו לשוטט בבית ולקבל תחושה של מרחב, של חלוקת השטח בין החדרים ולתקן בהתאם.

לא לשכוח את הריהוט

התכנון עד כה לקח בחשבון רק את החלוקה של הקירות ולא התייחס לריהוט כמו מיטות, כלים סניטריים, מכשירי חשמל לבנים גדולים, ארונות גדולים וכד'. יש שיתייחסו לזה בסעיף המגבלות ויש שירצו להכניס את כל פרטי הפרטים בשרטוט. כך או כך זה בסדר כל עוד בסוף אתם מחזיקים ביד שרטוט שנותן מענה לכל - כולל הריהוט הנ"ל.

איך ממשיכים מפה?

בנקודה זו סיימנו בהצלחה את שלב התכנית של הדירה מבחינת החלוקה הפנימית של הקירות אך מדובר בשלב מאוד מוקדם בתהליך השיפוץ הכללי. התכנית עדיין לא מספיקה מכדי להגיש אותה לקבלני שיפוצים ולקבל הצעות מחיר על בסיסה. ככל הנראה השיפוץ לא יסתיים בחלוקת הדירה מחדש - יש לתת את הדעת על הזזת נקודות אינסטלציה, חשמל, צבע, ריצוף, שיפוץ אמבטיות ועוד ועוד… הכל בהתאם לתכנית השיפוץ הכללית שלכם.

נשמח ללוות אתכם עם ידע רב גם בהמשך השיפוץ - המשיכו לקרוא: