קבלן מפתח: פרויקט הריסת בית ישן ובניית בית חדש במקום

זהו בעל מקצוע שתפקידו לשמור על סטנדרטים גבוהים בכל עבודה שבה הוא מעורב, כמו גם לרכז תחתיו את כל העבודות הדרושות לצורך ביצוע של בניית מבנה חדש, או שיפוץ מבנה קיים, אבל מה בדיוק תפקידו של קבלן מפתח וכיצד בוחרים את הקבלן המתאים לעבודה שאתם צריכים?

מה עושה קבלן מפתח?

קבלן מפתח אחראי על כל עבודות הבנייה והשיפוץ בכל פרויקט. זאת הוא עושה על ידי ריכוז וניהול של כל בעלי המקצוע העובדים בפרויקט, ביניהם אינסטלטור, חשמלאי, צבעי, רצף, נגר, זגג ועוד.

אבל כאן לא מסתיימים תחומי האחריות של קבלן מפתח. הוא צריך גם לוודא שהפרויקט מתבצע לפי החזון של בעלי הנכס וכן לפי התוכניות שנתנו לו האדריכל והמהנדס. הוא צריך להבטיח כי העבודות מתבצעות בהתאם לסטנדרטים המבוקשים והוא אחראי גם על עמידה בלוחות זמנים, עבודה חוקית ומסודרת, עם האישורים וההיתרים הרלוונטיים ועוד.

סוגי עבודות מתאימות לקבלן מפתח

קבלן מפתח עוסק בסוגים רבים של פרויקטים לשיפוץ מבנים קיימים ובנייה של מבנים חדשים:

• שיפוץ דירות
• בניית מבנה פרטי
• תוספות בנייה
• פתיחת מרפסות
• ביצוע פרויקטים מוסדיים, ציבוריים, עסקיים, או פרטיים

קבלן מפתח - הריסת בית ישן

פרויקטים רבים של בנייה מתחילים דווקא בהריסה של מבנה הקיים בשטח. מה שאנשים רבים אינם מודעים אליו, הוא כי גם עבודת הריסה של בית ישן מצריכה פיקוח מקצועי ואיכותי, מספר בעלי מקצוע איכותיים ואמינים ביותר וביצוע לפי התוכנית.

קיימים שלבים חיוניים לביצוע עבודות הריסה:

• בחירת השיטה המתאימה: ניסור בטון, ריסוק עם ציוד מכני, פיצוץ
• התייעצות עם מהנדס מתאים בבחירת השיטה המתאימה
• יישום המלצות המהנדס ליצירת סביבת עבודה בטיחותית ובטוחה, כמו גידור השטח
• פיקוח על עבודות ההריסה בהתאם לשיטה הנבחרת
• פינוי פסולת באופן מסודר ומורשה לאתר מורשה

למה חשוב לבחור קבלן מפתח איכותי?

בנייה ושיפוץ של מבנים הם תהליכים ארוכים, עם שלבים רבים ומורכבים. לכל אחד מן השלבים הללו יש היבטים מקצועיים, אסתטיים ועיצוביים, אך לא פחות חשוב - ביצוע נכון ואיכותי של השלבים הללו יביא לבניית מבנה בטיחותי ועמיד. משום כך, לא משנה מהו סוג הפרויקט, בחירה של קבלן מפתח מנוסה, אמין, איכותי ומקצועי, היא המפתח החשוב ביותר להצלחת הפרויקט.

שלבי עבודה של קבלן מפתח

1. עבודה מול האדריכל וצוות ההנדסה לצורך קבלת תכניות עבודה מוכנות לביצוע. לאחר מכן, ריכוז של כל התכניות.
2. בדיקת התאמה של תוכנית עבודה לפרויקט

הכנת המגרש לתהליך הבנייה

1. מדידה
2. עבודות פינוי והריסה בהתאם לצורך
3. מילוי או פינוי עפר
4. בדיקת גישה לכלים כבדים
5. בדיקת אספקת מים וחשמל לאתר הבנייה
6. גידור ושילוט של אתר הבנייה בהתאם לצורך
7. הכנת כתב כמויות

קבלן מפתח בניית בית

קבלן מפתח הוא האחראי העיקרי לכל פרויקט שהוא מבצע, בכלל זה גם בניית בית. אלה תחומי האחריות שלו במקרה של פרויקט בניית בית:

1. בחירת בעלי מקצוע מיומנים ומנוסים
2. קבלת הצעות מחיר
3. ניהול לו"ז
4. ניהול איכות העבודה
5. עבודה מתואמת מול המהנדס והאדריכל, כולל פגישות יזומות באתר לצורך מעקב ופיקוח
6. העסקת קבלני משנה, כמו נגרים, קבלני מיזוג אוויר, מתקיני פרקטים ועוד
7. רכישה והתקנה של כלים סניטריים בהתאם לדרישות הלקוח
8. מתן מענה ופתרונות לכל צרכי הלקוח בתהליכי בנייה ושיפוץ

מחיר קבלן מפתח

תעריפים מקובלים עבור שכירת שירותיו של קבלן מפתח נחשבים נמוכים בהשוואה לבעלי מקצוע ברמת חשיבות כמו שלו. יחד עם זאת, גם התעריפים הקבועים יחסית, משופעים משיקולים שונים, באופן טבעי:

סוג הבניה

ניתן לבחור בין בניית קונסטרוקציה מבטון, או בניה קלה, כמו גם קונסטרוקציית פלדה. כל אחת מן הבחירות הללו יכולה לשנות את העלויות

גודל הבית

גודל הבית משפיע באופן טבעי על המחיר הכולל, כאשר לרוב המחיר למטר רבוע יורד, אבל דווקא השכר של קבלן מפתח במקרה הזה עולה, בהתאמה למספר שעות העבודה וגודל המאמץ שהוא נדרש להקדיש לפרויקט.

מספר קומות

מספר הקומות בבית גם הוא שיקול בעלויות קבלן מפתח, שכן הוא הופך את התהליך מורכב יותר מבחינות רבות.

קביעת סטנדרטים

 ככל שהסטנדרט המבוקש גבוה יותר, כך סביר להניח שגם קבלן מפתח ידרוש סכום גבוה יותר, שכן סטנדרטים גבוהים לצד דרישות מיוחדות, הופכים את העבודה מורכבת יותר, מצריכים זמן רב יותר ומאמץ גדול יותר.

אזור הבנייה

אזור הבנייה משפיע גם הוא על שכר הקבלן מכיוון שעלויות בנייה במרכז הארץ גבוהות מאלה הנהוגות בפריפריה למשל. צפיפות אוכלוסייה, רחובות צרים ותנועה סואנת מקשים על עבודת הקבלן ולכן גם התעריפים בהתאם.

רמת הפיתוח של המגרש

ככל שהמגרש מפותח יותר, כך ייתכן שהוא יהיה ישר ומפולס ומוכן לעבודה, ייתכן שכבר נבנו יסודות ונותר רק לבנות עליהם, ייתכן שקיימות כבר תשתיות וכן הלאה. מנגד, ככל שהמגרש מפותח פחות, כך יש צורך בעבודה רבה יותר של הכנה לפני בניה ולכן גם המחיר יהיה גבוה יותר, שלא לדבר על שטח הררי, מסולע וראשוני.

איכות העבודה

באופן טבעי, ניתן למצוא קבלני מפתח הפועלים ברמות שונות של איכות. ככל שהאיכות גבוהה יותר, ההמלצות טובות יותר, כך סביר להניח שגם המחיר יהיה גבוה יותר.

חשוב לזכור כי ככל שהקבלן מקצועי ואיכותי יותר, הוא אולי גם יקר יותר, אך הוא גם כנראה יוזיל לכם עלויות בטווח הארוך, שכן הוא יחסוך לכם תיקון ליקויים, עימותים בשטח בין בעלי מקצוע, עיכובים בלוחות זמנים ועוד. קבלן מוערך ואיכותי עשוי אף להשיג לכם הצעות מחיר של בעלי מקצוע וחומרי גלם במחירים טובים.

קבלן מפתח יכול לתת לכם הצעת מחיר לאחר שהוא מגיע לשטח, מכיר את התוכניות של הפרויקט ומבין היטב מה כרוך בו. זאת הוא יכול לעשות לאחר שקלול של כל הנתונים המוזכרים מעלה.

המחירים המקובלים עבור שירותיו של קבלן מפתח נעים בין 4,000 שח למ"ר ועד ל- 10,000 שח בהתאם לאיכות הגימור והחומרים.

אופן התשלום עבור שירותיו של קבלן מפתח

תשלום שכרו של קבלן מפתח נעשה בשלבים, כמו יתר התשלומים עבור תהליך הבנייה והשיפוץ. רצוי לקבוע מראש את שלבי העבודה ולצידם את התשלום אותו יש לתת לקבלן מפתח בתום כל שלב.

נוסף על כך, נהוג לתת מקדמה בגובה מסוים לפני תחילת העבודה וכן בונוסים, במידת האפשר, עבור השלמת משימות באופן איכותי ומרשים, בעיקר כאשר הוא מצליח לקצר את זמן העבודה, או להוזיל לכם עלויות, בלי לפגוע באיכות העבודה.

רוצים מידע נוסף על עלויות של תהליכי שיפוץ? לחצו: מחירון שיפוצים.

דגשים נוספים לעבודה עם קבלן מפתח

• חוזה עבודה מסודר ומפורט, כולל לו"ז, תחומי אחריות מפורטים, השלכות במקרה של אי שביעות רצון, ביטוח, מינוי מנהל עבודה, מה קורה במקרים של חוסר התאמה בין התוכניות לבין המצב הריאלי בשטח ועוד.
• חשוב לבדוק כי הקבלן שלכם רשום בפנקס של רשם הקבלנים, בעיקר כאשר מדובר על עבודה גדולה ויקרה.
• בדקו מה מידת הזמינות של הקבלן שלכם וודאו שהיא מתאימה לסדר הגודל ורמת הזמינות שאתם רוצים עבור הפרויקט שלכם.
• מומלץ לבחור קבלן הממוקם באזור העבודה, כדי להבטיח שיהיה לו קל ונוח להגיע לשטח
• מומלץ לבחור קבלן עם ניסיון רלוונטי לסוג העבודה המבוקש
• בקשו המלצות כדי לקבל אינדיקציה נוספת לאיכות העבודה של הקבלן

ביטוח קבלן מפתח

קבלן מפתח חייב להחזיק ביטוח מתאים לסוג הפרויקט שהוא מבצע. זהו ביטוח שתפקידו להגן על בעלי הנכס, כמו גם על הקבלן עצמו, מפני תקלות, ליקויים ובעיות, שיכולות להתרחש בתהליך שיפוץ ובנייה, ביניהם פגיעה ברכוש, פגיעה בצד ג', פגיעה בגוף וכן הלאה.

משום כך, מוטלת על קבלני מפתח אחריות גדולה על נושא הבטיחות, כמו גם על ההיבט הכלכלי של הפרויקט. לכן חשוב לוודא כי הקבלן שלכם מחזיק ביטוח מתאים, הכולל את כל הסיכונים האפשריים בעבודות קבלן.

אחריות קבלן מפתח

החוק בישראל מחייב כל קבלן בעל רישיונות מתאימים, לתת ללקוחותיו אחריות על תקופת בדק בית. נושא זה צריך להיות מרוכז באופן מסודר בחוזה העבודה שלכם עם הקבלן ולחסוך לכם מצבים בהם תידרשו להוציא כסף רב על תיקון ליקויים, שהקבלן אחראי עליהם.

חשוב לבדוק גם כי האחריות מכסה את עבודתם של קבלני המשנה ושל כל העובדים באתר. זהו נושא רגיש ומורכב מאוד ויש לתת עליו את הדעת כבר בשלבים המוקדמים ביותר של העבודות.

לסיכום

תהליך שיפוצים בקנה מידה גדול, כמו גם בניה של בית, עשוי להיות מאתגר ומורכב מאוד. קשת רחבה של גורמים משפיעה על התהליך ולכן, חשוב לבחור בתבונה את בעלי המקצוע המשפיעים ביותר על התהליך, ביניהם קבלן מפתח כמובן.

קבלן מפתח יכול ללא ספק לספק לכם עבודה איכותית יותר ולהסיר עומס רב מעליכם ולכן הוא גם בעל המקצוע שיכול לספק לכם תהליך בנייה ושיפוצים באופן אופטימלי ביותר.