כל מה שחשוב לדעת על שיפוץ דירה לפני מכירה

שיפוץ דירה לפני מכירה עשוי להעלות את ערך הנכס באופן משמעותי. עם זאת, חשוב לדעת מה בדיוק זקוק לשיפוץ ולעשות זאת בחוכמה כדי שיוותר בידכם כמה שיותר רווח מההשקעה. מה חשוב לדעת על שיפוץ דירה לפני מכירה? נתחיל, כמו תמיד, בשלב התכנון.  

תכנון תקציב והשקעה כספית לשיפוץ הדירה לפני מכירה

לפני שיוצאים לתהליך של שיפוץ, חשוב מאוד לבצע את החישובים המתאימים כדי לראות כמה כסף תצטרכו להוציא על שיפוץ הדירה. סביר להניח שאם בכוונתכם למכור את הדירה, אתם מתכוונים לקנות דירה אחרת במקומה. לכן, כדאי שיהיה בידכם תחשיב מדויק של הסכום אותו אתם מתכוונים להרוויח והתקציב שיש בידכם לשיפוץ. תהליך של שיפוצים הוא תהליך שבו אתם עלולים להיסחף ולהוציא יותר מהמתוכנן, לכן כדאי לעשות את התחשיב במדויק, ולקחת בחשבון בלת"מים. על פי הערכות, אם תשקיעו כאחוז עד שלושה מערך הדירה בשיפוצים, תוכלו לבקש עוד 10 אחוז נוספים במחיר. אפשר להיעזר במחירון שיפוצים, ולהערכה מדויקת יותר של העלויות תוכלו להגיע אחרי הצעות מחיר מקבלני שיפוצים. 

סוגי עבודות שיפוץ בדירה לפני מכירתה

סוגי העבודות שיבוצעו בשיפוץ תלויות במידה רבה במצב ההתחלתי של הדירה ובקהל היעד אליו אתם מכוונים למכירה. אם הדירה ממוקמת באזור יוקרתי יחסית, ואתם בהתאם מכוונים לקהל מבוסס, כדאי להשקיע בשיפוץ כדי לקלוע לטעמם של הקונים הפוטנציאליים. אם אתם פונים לרוכשים בעלי הכנסה ממוצעת, השקיעו במראה אסתטי אך אין צורך בהשקעה מטורפת ויצירת חווית מגורים ייחודית. לרוב, שיפוץ דירה לפני מכירה יהיה בעיקר קוסמטי, ואם הדירה דורשת שיפוץ כללי ויסודי (אם ישנם למשל בעיות רטיבות, צנרת או חשמל), כדאי לצמצם השקעה כספית בחומרי הגמר כדי למקסם את הרווח שלכם. בכל מקרה, ישנם סוגי עבודות שיפוצים הרווחים במיוחד כשמדובר בשיפוצים מסוג זה.

• חידוש מטבחים וחדרי אמבטיה - לקונה הפוטנציאלי זהו אחד הדברים החשובים והראשונים עליהם הוא יסתכל והתשואה עליהם תהיה גבוהה למדי. כדאי להשקיע לפחות בהחלפת המטבח ובשיפוץ האמבטיה. באמבטיה כדאי להחליף קרמיקה וריצוף לדגמים עדכניים יותר ולהחליף גם את הכלים הסניטריים כך שהמראה כולו יהיה נעים ומזמין יותר. את ארונות המטבח, השיש והקרמיקה מומלץ גם כן להחליף בכאלה המשווים לו מראה נקי ואסתטי. אם אתם לא מעוניינים בשיפוץ קומפלט של חדר האמבטיה כולו אפשר ללכת רק על שיפוץ נקודתי של נקודות התורפה בחדר כמו סדקים בריצוף או כיור שכבר ראה ימים יפים יותר. אפשר להחליף ארונות, לצבוע ולהחליף אסלה. עלות שיפוץ חדר אמבטיה קומפלט יעלה כ-15,000 עד 20,000 ש"ח. ניתן לחסוך במחירים על ידי רכישת מוצרי גמר סוג ב', ובמקום החלפת אמבטיה ניתן להלביש על הקיימת אמבטיה חדשה. מחירי שיפוץ נקודתי תלויים מאוד בסוג העבודות אך ברוב המקרים לא יעלה על כמה אלפים בודדים. מטבח זול יכול לעלות לכם גם 20,000 ש"ח, ובטווח הבינוני המחיר יהיה כ-50,000. ניתן לחסוך במחיר באמצעות צביעת המטבח הקיים והחלפת הפירזול.
• צבע -  צביעה מחודשת היא המינימום שניתן לבצע בדירה כדי לשפר את המראה הכללי, וזו גם אחת הדרכים הקלות והזולות בעלות האפקטיביות המרובה ביותר. קונים שנכנסים לדירה שזה עתה נצבעה מקבלים את התחושה שהמעבר לבית החדש לא כרוך בהכנות רבות – הדירה צבועה ונקייה ואפשר להיכנס "כבר מחר". מומלץ שלא לצבוע בצבעים כהים מכיוון שאלה עשויים לתת תחושה של חלל קטן וחשוך. כדאי לצבוע את המטבח, הסלון והמסדרונות באותו הצבע מה שייתן תחושה של חלל מרווח. אם אתם לא הולכים על לבן סטנדרטי הצבעים המומלצים הם קרם, בז', אפור או פסטל. כדאי כמובן לבחור בגוונים סולידיים כדי לפנות למכנה המשותף הרחב ביותר ולדבר לכמה שיותר קונים פוטנציאלים. כדאי להוריד טפטים קיימים (אפשר לשכור סטימר ולהסיר לבד) ולהסיר גם את כל הדבק לפני הצביעה. אם התקרה קיבלה גוון צהבהב והגוון שלה שונה משמעותית מהקירות - כדאי לצבוע גם אותה. עלות צביעה של דירת 4 חדרים תעלה כ-6,500 ש"ח. מדובר בצביעה סטנדרטית ללא גימור של שפכטל אמריקאי וללא טקסטורות מיוחדות למיניהן. ניתן לחסוך באמצעות צביעה בעצמכם, ובמקרה שהדירה במצב ממש טוב אפשר לצבוע רק את הדלתות, המשקופים והמעקות.

• תיקון ליקויים - אם אתם מוכרים בית שגרתם בו הרבה שנים, כדאי להסתכל עליו בעיניים חדשות ולנסות לראות היכן יש ליקויים נקודתיים שחשוב לתקן. יכול להיות שעד היום זלזלתם בתיקון של משהו קטן כמו בלטה פינתית שנסדקה, חורים או סדקים בקירות. הקונה, מצידו, יכול דווקא להיתפס לפרטים הקטנים ולחשוש שאם לא תוקנו אולי הם מעידים על בעיות גדולות יותר של רטיבות, איטום או בעיות בצנרת'. מובן שאם יש בעיות מהותיות בצנרת או בתשתית החשמל חשוב לתקן, גם אם המשמעות היא יציאה לשיפוץ בהיקץ נרחב יותר ממה שתכננתם. בכל מקרה, את הסדקים והמכות הקטנות שספגה הדירה במהלך השנים - הכרחי לתקן. העלות תלויה בסוג התיקונים כאשר תיקוני סדקים יכולים לעלות כמה מאות שקלים. אם מדובר בעבודות תשתית רציניות יותר סדרי גודל המחירים שונים לגמרי.
• טיפוח הסביבה והלובי - הקלישאה אומרת שאין הזדמנות שניה לרושם ראשוני, וכשהדבר נוגע לשיפוץ הדירה לפני המכירה, המשמעות היא שחשוב לדאוג גם לאזור החוץ מכיוון שהוא הדבר הראשון עמו נפגשים הרוכשים בבואם לבדוק את הדירה. לכן, גם מראה החזית של הדירה או חדר המדרגות יכולים להשפיע על ההחלטה של המתעניינים. כדי ליצור רושם ראשוני טוב, אפשר להניח עציצים בלובי או בחזית, לנקות את החצר, לתקן את פעמון הדלת, לכסח את הדשא (אם יש), להוסיף תאורה, לצבוע את הדלת או להחליף את המשקוף. אם לובי הבניין מוזנח, יתכן ושווה להשקיע בשיפוץ שלו בשיתוף כספי עם הדיירים האחרים, או לפחות לצבוע אותו. עלות צביעת לובי היא כ-40 ש"ח למ"ר. ריצוף בהדבקה בלובי יעלה כ-150 ש"ח למ"ר.  
• עיצוב וריהוט - בית מרוהט המעוצב בצורה מרשימה ובטוב טעם יימכר מהר יותר מבית ריק. אך אם הרהיטים שברשותכם הם מוזנחים ומדכאים הם עשויים לעשות את הפעולה ההפוכה ולדחות את הקונים. בשנים האחרונות נכנס לישראל תחום ההום סטייג'ינג שכולל עיצוב והשכרת ריהוט לפני מכירת דירות. העיצוב בסגנון זה משלב סגנונות קלאסיים ומודרניים בכוונה לקלוע לטעם של כמה שיותר אנשים. קונה שאוהב את המראה של הדירה המרוהטת יכול גם לרכוש את הריהוט. חברות הנותנות את השירות מספרות שדירה שעוברת הום סטייג'ינג נמכרת במהירות גדולה פי 6 מדירה ריקה, בערך שבין אחוז ועד 7 אחוז יותר מהמחיר שלה בשוק. מחיר שירות של הום סטייג'ינג בחודש הוא בין 150 ל-250 ש"ח למ"ר. אם אתם לא מעוניינים להשקיע את הסכום הזה כדאי בכל מקרה להקפיד על המינימום: לדאוג שהבית יהיה נקי ומסודר, להניח עציצים, לנקות אבק וכו'.

• חלוקת חללים - דירת 4 חדרים תהיה שווה יותר מדירת 3 חדרים. דירת 5 חדרים תהיה שווה יותר מדירת 4 חדרים וכן הלאה... לכן, כחלק מעבודות השיפוץ יש שיבחרו לחלק חדר אחד גדול לשניים קטנים או לשנות לגמרי את כל חלוקת החללים בדירה. ההבדל בין שתי הפעולות הוא שהראשונה תדרוש בדרך כלל הוספת מחיצת גבס אחת והשניה הריסה של כל הקירות הפנימיים ובנייתם מחדש. לרוב היא תיעשה במסגרת שיפוץ כללי שיכלול גם החלפת תשתיות וריצוף חדש. המשמעות של שיפוץ כללי היא הוצאה גדולה של כ-100 אלף ש"ח ויותר, ועליכם לעשות תחשיב כדי לראות אם הדבר כדאי ומשתלם. אם מדובר בחלוקה פשוטה באמצעות גבס יתכן הסיכון קטן יותר והסיכוי לצאת ברווח גדול יותר. עלות שיפוץ כללי כולל חומרי גמר ועבודות משלימות מתחיל מכ-2,000 ש"ח למ"ר. עלות בניית קיר גבס תעלה 300 - 350 ש"ח למ"ר.  

שיפוץ לפני השכרה

ההשקעה בשיפוץ דירה לפני השכרה קטן בהרבה בדרך כלל משיפוץ שנעשה לפני מכירה. גם השוכר וגם המשכיר מכירים בכך שמדובר במגורים זמניים ולכן אף אחד מהצדדים לא מצפה שהבית יהיה בית החלומות. עם זאת, על הבית להיות מתוחזק וראוי למגורים. בעל בית צריך לדאוג לתחזוקת הנכס שברשותו כדי להפיק ממנו את המיטב, וכדי למצוא שוכרים רציניים. לכן, שיפוץ דירה לפני השכרה יכלול בדרך כלל את המינימום האפשרי כדי להגיע לתוצאה ראויה ולדירה נעימה למגורים:

• צבע - השיפוץ יכלול בדרך כלל צביעת קירות בלבן או קרם ניטרלי.
• תיקונים - חשוב לבצע תיקונים של ברזים דולפים או מחלידים, שימון צירים והחלפת דלתות, תריסים וחלונות שבורים. החלפת ותיקון אריחים וכיורים רופפים או סדוקים. השיפוץ יכלול לרוב בדיקה ותיקון של כל תקעי ושקעי החשמל והנורות החשמליות.
• ריצוף - אם יוחלף הריצוף הדבר ייעשה בדרך כלל בשיטה של ריצוף בהדבקה ויבחרו מרצפות פשוטות ואיכותיות, בצבעים רגועים ולא בולטים. אפשר לרצף בעיקר את החלל המרכזי ולהשאיר בחדרי השינה את הריצוף המקורי.
• מטבח - אם יוחלף המטבח ייבחר מטבח מאחד הספקים הזולים (או מטבח מיד שניה). רצוי לבחור מטבח פרקטי עם ציפוי פורמייקה רחיץ בצבעים סולידיים כמו לבן שבור או קרם עדין.
• חדר אמבטיה - באמבטיה כדאי להקפיד על ברזים ואביזרי אמבטיה איכותיים שלא יחייבו תיקון כל יומיים, אבל שיהיו בסיסיים ופשוטים לתחזוקה. אם יש צורך בהחלפת אמבטיה ניתן לבחור באמבטיה בהלבשה.