שמאי: הכל על שמאות בשיפוץ, מכירה או קניה

ישנן כמה הזדמנויות שונות בהן אתן עשויים להזדקק לשירותיהם של שמאים כאשר אתם מגיעים לגעת בתחומי השיפוצים, המכירה או רכישת דירה חדשה. כאשר מדובר בתחום השיפוצים אלה מקרים שאנו מקווים מאוד שלא תצטרכו להתמודד עימם לעולם… מדובר במקרים בהם עבודת שיפוץ נעשתה בצורה רשלנית, והבקשה מאיש המקצוע לבוא ולתקן אינה נענית. זהו שלב שבו עשוי להיכנס שמאי כדי להעריך את הנזק, אם אתם שוקלים פניה לאפיק משפטי.

מקרה נוסף בו אתם עשויים להזדקק לו הוא כאשר אתם קונים או מוכרים דירה, ואז תפקידו הוא להעריך את שווי השוק האמיתי של הדירה כדי שתוכלו לדעת אם המחיר המבוקש הוא המחיר הריאלי של הדירה בשוק אם שיש איזה "חתול בשק", וכן תוכלו לבדוק אם המחיר שחשבתם לבקש על דירה שאתם מוכרים הוא אכן המחיר המתאים.  

מה תפקידו של השמאי?

במקרה הראשון לו התייחסנו, בו מדובר בחוסר שביעות רצון מעבודת קבלן השיפוצים עד לנזק של ממש ניתן להתחיל בפגישת ייעוץ בלבד, הנקראת בדיקת היתכנות. מחיר בדיקת היתכנות עומדת על כמה מאות שקלים, לרוב מחיר שהוא נגזרת של המרחק שעליו לעשות לצורך הביקור. ישנם מקרים בהם הנזק לא חמור, ולכן כבר בשלב הראשוני הזה ימליצו לכם שלא להתקדם עם חוות הדעת ותביעה - אלא לנסות ולפתור את הבעיה מול הקבלן, או פשוט לפתור אותה באמצעות בעל מקצוע נוסף.

אם הנזק אינו עולה על 5,000 ש"ח, כדאי לפתור את הבעיה בדרכים אחרות ולא לפנות לאפיק משפטי. כדאי לדעת שאם החלטתם כן לתבוע, ישנן מקרים בהם השופט יכול להטיל קנס על התובע במידה והוא חש שהתביעה מיותרת ומבזבזת את זמנו של בית המשפט - אז כדאי שלא לקפוץ לפתרון כזה ללא הערכה נכונה. אם נראה שהנזק חמור ואתם מתכננים לפנות לבית משפט או לבוררות כדאי להתחיל את התהליך עם חוות דעת מלאה של שמאי.

במקרה השני של רכישה או מכירה של דירה, תפקידו של השמאי הוא להגיע לשטח, לחקור ולבדוק את הדירה ולתת הערכה על מצבה ושוויה. לאחר הערכת השמאות לדירה יופק דו"ח עבור המזמינים שניתן לעשות בו שימושים שונים, כמו למשל עבור משא ומתן בקניית דירה או כדי להחליט אם לקנות או למכור. הערכת שמאות לדירה מתרחשת גם כאשר לוקחים משכנתא, כאשר אז יש שיבחרו לקחת בעל מקצוע מטעמם שיגיע לפני או במקביל לאיש המגיע מטעם הבנק, כדי שייתן הערכה שאינה מוטה. בהערכה זו ניתן לעשות שימוש כדי לדון מול הבנק בגובה המשכנתא המבוקש.

מה כוללת חוות דעת של שמאי?

במקרה של נזק אחרי שיפוץ כללי - ההערכה תסקור את הנזק שנעשה בדירה, אשר יכול לכלול אלמנטים שונים ורבים (בעיית רטיבות בקיר יכולה, למשל, להשפיע על הרהיטים או על קירות השכנים, מה שיכלל בדו"ח הנזק). הוא יעשה שימוש במכשירים שונים לבדיקות כמו מכשירים למדידת לחות ורטיבות. אם יש צורך בכך, הוא יפעיל גופים נוספים כמו מכון התקנים או חברות אחרות המבצעות בדיקות רטיבות באמצעות מצלמות תרמיות.

חוות הדעת כוללת את הבדיקות עצמן (תצלומים, סריקות ונתונים שהתקבלו), כתב כמויות המפרט בדיוק את העבודות אותן יהיה צורך לעשות כדי לתקן את הנזקים - הכוללות את מחיר העבודה ומחיר החומרים, עלות המכונים בהם התבצעו בדיקות ושכר טרחה. הערכת שמאי יכולה לכלול עשרות עמודים ולכן קשה להעריך את מחירה - מכיוון שהוא תלוי בעבודה הספציפית אותה יצטרך לבצע בעל המקצוע. חשוב לציין כי ישנם כאלה הפועלים בניגוד לחוק וגובים כתשלום אחוז מסוים מהערכת הנזק. הדבר אסור מסיבה ברורה - כך יש לו אינטרס אישי להגדיל את הנזק, על מנת להגדיל את השכר שיקבל.

הערכת השמאי והדו"ח ישמשו אתכם לתביעה משפטית ישנם אנשים המנסים לעקוף את השלב הזה, באמצעות הבאת אינסלטור או שיפוצניק שנותן הערכת מחיר על תיקון הנזק. אותם אנשים ממתינים חצי שנה עד המשפט ואז השופט מסתכל על התיק ושואל: "איפה חוות הדעת של השמאי?". בשלב זה כבר עבר זמן רב מאז שנעשה הנזק. מעבר לכך, אם נעשו עליו תיקונים קשה עוד יותר להעריך אותו, וייתכן שיהיה צורך לוותר על הכל.

אם הנזק מגיע עד כ-30 אלף ש"ח, יש שיעדיפו ללכת לבית המשפט לתביעות קטנות, שם אין ייצוג של עורך דין אלא ייצוג עצמי. אם הסכום הוא גבוה יותר, צריך לשכור את שירותיו של עורך דין, כאשר חשוב מאוד לבחור בעורך דין המתמחה בתחום של נזיקין. 

כאשר מדובר הערכת שמאות לדירה במקרים של קנייה או מכירה - בעל המקצוע יבצע בדיקה שכוללת את מצבה הפיזי של הדירה יחד עם מהנדס, שתעלה אם יש צורך בשיפוצים או תיקונים מהותיים הוא יבדוק את נושא הבעלים החוקיים של הנכס, אם יש חריגות בניה, אם מתוכננות עבודות בניה באזור בקרוב שיורידו את ערך הדירה, אם יש זכויות בניה קיימות על הדירה (מה שיעלה את הערך) ומה גובה המסים הכרוכים בקנייה או מכירתה. בהערכת שמאי ניתן לעשות שימוש בעת המשא ומתן לקנייה או מכירה של הדירה, או כדי להבין אם יש צורך בשיפוץ הדירה לפני מכירתה. דו"ח כזה יעלה כ-2,000 ש"ח .

עוד מקרים בהם יש צורך בהערכת שמאי

אם פתאום הוחלט להניח מסילת רכבת ממש בסמוך לביתנו מה שגורם למפגע רעש, למשל, הדבר יכול לגרום לירידת ערך הדירה, ובמקרה הזה יהיה צורך לקבוע בדיוק מהי ירידת הערך על מנת לקבוע סכום פיצויים. בנוסף, במקרה של הפקעת מקרקעין לצורך בניה ציבורית בעל המקצוע יוכל לקבוע אם סכום הפיצויים שהוקצב הוא ריאלי ולא נמוך מדי. הוא יכול גם לסייע לדיירים שקיבלו הצעה לפינוי-בינוי או תמ"א לבדוק אם ערך הנכס יעלה וכן להעריך שווי נכסים במקרה של חילוקי דעות במאבקי ירושה.