תמ"א 38 - המדריך לדייר המתלבט

על פניו, האופציה של תמ"א 38  בבניין נראית אטרקטיבית ביותר - מה יכול להיות טוב יותר מאפס הוצאות וקבלת בניין מחודש ודירה שהושבחה בתמורה? עם זאת, רבים כבר מבינים שהתהליך אינו כה פשוט כמו שנדמה. כדי להקל על המתלבטים, שוחחנו עם האדריכל ירון בייקר ויצרנו בעזרתו מדריך בן שני פרקים המרכז את כל מה שצריך לדעת על תהליך של תמ"א 38 בבניין.

החלק הראשון יעסוק בשאלות: מאיפה מתחילים? מה בודקים בשלבים הראשוניים? כמה זמן ייקח התהליך ואיך מקלים על הדיירים במהלכו?

איך מתחילים תהליך של תמ"א 38 בבניין?

בשלב הראשוני חשוב לבדוק שיש הסכמה של רוב הדיירים לביצוע התמ"א בבניין. כמות הדיירים שאנו זקוקים להם כדי לאשר את התהליך הוא בין 60 ל-80 אחוז, תלוי בסוג התמ"א (יש צורך ביותר דיירים לאישור כשמדובר בתמ"א 2, שהוא תהליך של פינוי-בינוי) וסוג הבניין. כיום יש שינויים בקרב הרשויות שמקשים על דיירים המתנגדים לתמ"א. המדינה מעודדת שלא להתנגד לתהליך של התחדשות עירונית עד כדי כך שאם יש מתנגדים ויש תביעה נגדם, הם יצטרכו לשלם את הוצאות המשפט.

לאחר בדיקת הנכונות של הדיירים עליהם להתאגד וליצור ועד של נציגי הדירים שיהיו הפעילים בתהליך כולו שיחל בבחירת ייצוג משפטי, עורך דין שמייצג את הדיירים מול היזם או החברה שתיבחר לביצוע התמ"א.

בשלב הבא עומדות בפני הדיירים שתי אפשרויות:

פניה ישירות ליזם: הדיירים יכולים לפנות בשלב זה לחברה או יזם המבצעים תמ"א 38. החברה תחתים אותם על התחיבות שאינם יכולים לפנות לחברות אחרות. היזם מתחיל בעצמו את התהליך מול הרשויות ומביא מתכנן שיבצע את תכנון ההרחבה והתוספת (או ההריסה והבניה מחדש במקרה של תמ"א 2 - פינוי בינוי). בשלב זה ידיהם של הדיירים כבולות ואין להם שליטה של ממש על התהליך. ישנן פגישות של היזם והמתכנן עם הדיירים כך שהם רואים את התכניות ורמת השליטה שלהם בה משתנה מחברה לחברה, אך בסופו של דבר התכנית היא לטובת היזם. האדריכל במקרה הזה הוא שליח של היזם ומטרתו העיקרית היא שמירה על האינטרסים של היזם ומיקסום הזכויות שלו. מובן שהשאיפה היא גם שהדיירים יהיו מרוצים והם כן יהיו מעורבים, אך עד לרמה מסוימת. היתרון הוא שהדיירים אינם מוציאים שקל מכספם.

פניה ראשונית למתכנן: האופציה האחרת האפשרית דורשת מהדיירים השקעה כספית ראשונית מסוימת, כדי לשמור לעצמם יותר שליטה בתהליך. במקום פניה ראשונית ליזם, הדיירים יכולים לפנות קודם כל למתכנן ולשלם לו שכר ראשוני עבור בדיקת היתכנות ולפעמים גם תכנון ההרחבה והתוספת עצמן. המחיר על כך עשוי להיות כמה אלפי שקלים לדייר, אך הדבר משאיר את השליטה בתהליך בידיהם של הדיירים, יותר מהאופציה הראשונית. יתרון נוסף הוא שהאדריכל מסתכל על התכניות באוריינטציה שנועדה לשמור על האינטרסים של הדיירים. עם זאת, המטרה היא למצוא יזם שייקח את הפרויקט ולכן היא צריכה להיות גם אטרקטיבית עבור יזם פוטנציאלי. ברגע שיש תכנית, הדיירים יכולים לעשות 'שופינג' לבחירת יזם שיפעל על פיה.

מה בודקים בשלבים הראשונים?

הבדיקה הראשונית שמבוצעת על ידי היזם או המתכנן היא בדיקה אינטרנטית בנוגע לזכויות המגרש, האם הוא בגיל הנכון והאם הוא רשאי לעבור תמ"א. אחת הבעיות העיקריות המתעוררות בדרך כלל בשלב הזה היא נושא החניות. בבניין קיים יש בדרך כלל מספר מסוים ומוגבל של חניות שהדיירים משתמשים בהן. במסגרת התמ"א אמורים להצטרף דיירים חדשים לבניין, שיצטרכו עוד חניות. לפעמים החניות של הדיירים החדשים יבואו על חשבון החניות של הדיירים הקיימים. הסיבה לכך היא שהמדינה אומרת שעל כל בניה חדשה יש צורך לדאוג גם לחניות. זוהי דרישה שלא היתה קיימת בעבר ולכן בהרבה מצבים יש לדירות הקיימות חניה, שאינה שייכת להם באופן רשמי. ברגע שתיעשה תמ"א לבניין הם יצטרכו לוותר על החניה לטובת הדיירים החדשים.

בשלב הראשוני של בדיקת ההיתכנות מובא לשטח יועץ תנועה על מנת לבדוק את עניין החניות, ולהבין מה המצב בשטח. נושא החניות הופך פעמים רבות לאחת מנקודות המחלוקת העיקריות הצצות בדרך כלל בתהליך של תמ"א. בדרך כלל, אם יגיע מתכנן לפני היזם הוא יציף את הבעיה הזו מראש, לפני שהעניין כבר יהיה בידיו של היזם.

עוד עניין שיש לבדוק בהתחלה הוא תנאי השטח. כאשר מדובר בתמ"א 1 צריך לבדוק מראש שיש מקום להוסיף מרחב מוגן לכל דירה, כולל לקומות הקרקע, מה שגם עשוי לתפוס מקומות של חניה. בדרך כלל בקומת הקרקע ייכנסו 2 דירות חדשות על חשבון שטח משותף של הדיירים.

אם ניתן לבצע תמ"א, כיצד ממשיכים?

אם יש היתכנות לביצוע תמ"א נחתם הסכם עם היזם, שבו הדיירים נותנים לו את ייפוי הכוח להתחיל התהליך. במסגרת הבקשה להיתר, העיריה דורשת לראות הסכם כזה ולכן, בשלב התחלת הליך הרישוי חייב להיות הסכם חתום. תהליך הוצאת ההיתר מול הרשויות לוקח שנה לפחות. התהליך עבר להיות מקוון, וכבר אין צורך להגיע לעירייה עם התוכניות המודפסות כמו בעבר. עם זאת, הדבר עדיין לא קיצר את התהליך, המערכת עוד צעירה ועדיין לא הסתגלו אליה סופית. בדרך כלל, כדאי להיות מוכנים לכך שתהליך התמ"א כולו לוקח 3-4 שנים. כאשר מתוכם שלבי התכנון וההיתר לוקחים שנה וחצי-שנתיים, ושלב הביצוע לוקח שנתיים נוספות.

כיום ישנה דרישה לבניה ירוקה בחלק מהרשויות, עוד בשלב ההיתר. המתכנן או היזם צריך להביא יועץ בניה ירוקה שיוציא דו"ח אקוסטי ותרמי, וכן בדיקת קרקע כדי לראות אם יש גזים רעילים תת קרקעיים, העלולים ליצור תחלואה לדירות בקומות הקרקע. בנוסף, יש צורך בהצגת פתרון תליית כביסה כדי לייתר את השימוש במייבש ולדאוג לשטח אחסון לאופניים.

אחרי קבלת ההיתר מכינים את הבסיס לביצוע, מכינים תכנית עבודה והיזם יוצא במכרז לקבלנים, שיבצעו את שיפוץ הבניין בפועל.

איך ניתן להקל על הדיירים במהלך העבודות?

חלק מדרישות הרשות המקומית במסגרת הבקשה להיתר היא להראות איך סוגרים את האתר ודואגים למעבר נוח לדיירים, וכן לפינוי פסולת, כדי להמעיט את אי הנוחות בקרב הדיירים.

ירון מספר שישנן דרכים להקל על הדיירים באמצעות תכנון שונה של הדירה. כך למשל, בבניין סטנדרטי של 4 דירות על 4 קומות ויש צורך בהוספת מעלית, יזמים רבים יבחרו להרוס את המדרגות הקיימות ולבנות מדרגות חדשות צרות יותר והוספת מעלית - שתהיה גם היא קטנה. הדבר עשוי לגרום להפריע לדיירים בגישה ולהיות לא נוח. אופציה חלופית תהיה למשל להוסיף 2 מעליות מבחוץ, משני צידי הבנין (ניתן לראות דוגמה לכך בהדמיית הבניין המצורפת למאמר).  הכניסה לדירה תהיה לא מהלובי הכללי אלא מלובי פרטי שמשרת רק 2 דירות. המדרגות הקיימות הופכות למדרגת חירום וכך היזם לא צריך לגעת בגרם המדרגות הקיים. הדבר חוסך הרבה התעסקות בביצוע ואי נעימות לדיירים. עוד בתהליך התכנון כדאי לבדוק עם האדריכל כיצד הוא יכול לתכנן באופן שיקל ככל האפשר על חייהם של הדיירים במהלך העבודות.

עד כאן חלקו הראשון של המדריך. אתם מזומנים להגיב ולשאול שאלות. בחלקו השני של המדריך: הקשיים, ההוצאות, מה מקבלים, כמה באמת ניתן להרוויח ומהן הבעיות בתהליך?