באיזה תכנון דירה אקבל את התשואה הגדולה ביותר?

שלום למומחים ולמומחות!

אשמח לשמוע מה דעתכם ברמה העקרונית על שיפוץ דירה לפני מכירה: מה המסלול שישביח במקסימום את התשואה על המכירה?

מדובר בדירה ברחוב פיירברג תל אביב בבניין שעובר תמ"א 38 בימים אלה וצפוי להסתיים בעוד כשנה והבעלים רוצים למכור אותה כשהתמ"א מסתיים.

ועולה ההתלבטות:

1. האם כדאי להשאיר את הדירה כמו שהיא מבלי לשפץ? אולי לשפץ שיפוץ קוסמטי קל על החלוקה הקיימת?

2. האם לשפץ ולסדר אותה מחדש ל2 חדרים: חדר שינה גדול מאוד ועוד חלל פתוח (מטבח + סלון) ענק גם?

3. האם לחלק את הדירה לשלושה חדרים?

אני מצרף תמונות של מצב הדירה היום, ובנוסף שני תשריטים אפשריים - שניים ושלושה חדרים.

אשמח לשמוע מה דעתכם בתור אדריכלים ומעצבים מנוסים, איזו אופציה תניב את התשואה הגבוהה ביותר?

שימו לב שאני לא שואל מה התכנון הכי יפה או נכון, ואם יהיה נוח בדירה, אלא נטו - מה יביא את התשואה הגבוהה ביותר לדעתכם.ן.

תודה!