תוספות בניה משלב התכניות ועד לשלב הביצוע
מאמר מאת צוות שיפוצים פלוס
המשפחה מתרחבת ואתם זקוקים לחדר נוסף? הילד גדל ומעוניין ביחידה משלו? אתם רוצים לנצל את אחוזי הבניה שלכם ומעוניינים להגדיל את הבית? נראה שהפתרון בכל המקרים הללו יהיה תוספת בניה.
איך אדע אם אני יכול לעשות תוספת בניה?
זכויות הבנייה של כל מבנה מפרטות את היקף הבנייה האפשרי במבנה המדובר והן נקבעות בתב"ע של הרשות המקומית. במקרה וישנם זכויות בנייה שלא נוצלו, יש לבקש היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. כדי לברר אם ישנן זכויות כאלה, ניתן להתקשר לאגף הנדסה ברשות המקומית.
חשוב לדעת שתוספת בניה מחייבת תמיד הוצאת היתר. לכן, אם אתם מעוניינים בתוספת בניה ויש זכויות בניה לא מנוצלות, השלב הבא יהיה פניה לאדריכל, לצורך שרטוט התכנית לתוספת הבניה.
הוצאת ההיתר מבוססת על התכניות של האדריכל, כאשר בחלק מהמקרים הוא יהיה זה שיגיש את התכניות לוועדה המקומית, ולעתים יהיה זה אדריכל אחר או איש מקצוע אחר מהתחום (הנדסאי או מהנדס). הבקשה להיתר צריכה לכלול אישורים שונים בהם פרטים על החלקה ובעל הנכס וכן של האדריכל והמהנדס. מהות הבקשה, פירוט סוגי החומרים שיהיו בשימוש, מדידה מעודכנת, תכנית אדריכלית, חישוב שטחים והוכחת בעלות. לוועדה זכות לבקש גם אישורים נוספות אם יהיה בכך צורך.
במקביל לתכנון ולהגשת ההיתר ניתן לחפש קבלן בניה שיבצע את העבודה. כאשר מחפשים קבלן לתוספת בניה חשוב כמובן להתבסס על חוות דעת של לקוחות קודמים וחושב ביותר לגשת ולראות פרויקטים, רצוי כאלה שנבנו לפני זמן רב, כדי שתוכלו לראות כיצד מחזיקה העבודה. חשוב כמובן לחתום על חוזה מקיף מול קבלן הבניה ומול האדריכל. בהמשך, לאחר קבלת ההיתרים, יוכל הקבלן להתחיל לעבוד.
מחפשים קבלן בניה ולא מצאתם ?
סוגי תוספות בניה
תוספת בניה על הגג בבית פרטי - הדבר אפשרי אך ורק אם יש זכויות בניה, וכפוף כמובן לבדיקה של מהנדס שיקבע אם הדבר בטיחותי ובאילו חומרים יש להשתמש.
תוספת בניה על הגג בבניין משותף - דייר המתגורר מתחת לגג יכול לבנות על גג של בניין משותף רק אם יש לו בעלות עליו או שרכש משאר הדיירים מובן שגם כאן יש צורך בבדיקה של היתכנות הבניה.
תוספת בניה בצמוד לאחד החדרים - בניה כזו מרחיבה את שטח הבית, וגם היא דורשת בדיקת מהנדס שיבדוק את חוזק המבנה הקיים וימליץ על חומרים.
מחפשים קבלן בניה ולא מצאתם ?
סוגי בניה
בניה קונבנציונלית
תוספות בניה בבניה הקונבנציונלית ייבנו מבלוקים. ישנם כמה סוגים של בלוקים לקירות חוץ: בלוק שחור פשוט, בלוק פומיס ובלוק איטונג. האיטונג והפומיס מבודדים טוב יותר אך מחירם גם גבוה יותר. מצד שני, בלוק שחור מחייב חיפוי חיצוני כמו אבן או טיח תרמי כדי לשפר את רמת הבידוד. חשוב לשים לב שהבלוקים נושאים בתו תקן וכן שהם מתאימים לסוג האזור בו אתם מתגוררים מבחינת התנגדות תרמית.
החומר בו יהיה שימוש בבניה מצוין בבקשה לקבלת היתר בניה. ניתן להחליף את סוג החומר אחרי תחילת העבודות אך יש צורך לעדכן את הרשות המקומית ולקבל אישור.
בניה קלה
בניה קלה היא בחירה די פופולארית עבור תוספת בניה, מכיוון שהיא מאפשרת בניה מהירה ונקיה. עם זאת, בשל תדמית של בניה לא חזקה מספיק, קשה יתר למכור בתים הבנויים בבניה קלה. בנוסף, ישנם פחות קבלני בניה המתמחים בבניה קלה מאשר בניה קונבנציונלית.
ישנם כמה סוגים של חומרים בהם משתמשים בבניה קלה, כאשר הצורה השכיחה לתוספות בניה היא בניה של קירות רב שכבתיים - מדובר בבניית שלד מפלדה ועליו לוח ייעודיים מבחוץ, לוחות גבס בפנים וביניהם חומר מבודד כמו צמר סלעים או צמר זכוכית.
טווח המחירים בבניה הקלה הוא דומה לזה של הבניה הקונבנציונלית כאשר מעוניינים בקיר חזק ואיכותי (יש אפשרויות זולות יותר אך גם פחות מומלצות כמו בניה מפאנלים מבודדים מפח או אלומיניום). כאשר למרות התדמית החלשה של קירות בבניה קלה, העובדה שניתן לשחק עם חומר הבידוד נותנת יתרון ומאפשרת דווקא קיר מבודד ברמה גבוהה הרבה יותר מקיר בלוקים רגיל.
תוספת מבניה קלה
תוספות בנייה והיטל השבחה
ברוב המקרים נצטרך לשלם היטל השבחה על תוספת בניה. דבורה הורוביץ, אדריכלית העוסקת בנושא היתרי בניה מסבירה: "כשהרשות המקומית עושה תב"ע חדשה שמאפשרת עוד אחוזי בניה או משביחה בדרך אחרת את הנכס, מי שנהנה מזה הוא בעל הדירה. כשהוא מממש את הזכות והוא מוסיף תוספת לפי התב"ע שנתנו לו, למשל עוד 40 מ"ר, או כשהוא מוכר את הדירה - הוא צריך לשלם היטל השבחה".
עם זאת, ישנם מקרים בהם יש פטור מתשלום ההיטל. למשל, כאשר גודלה הכללי של הדירה הוא מתחת ל-140 מ"ר אחרי התוספת. זאת על פי חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965. זהו נוסח הסעיף הרלוונטי: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".
נציין שאם גודל הדירה הכללי עולה על 140 מ"ר אך לא נוצלו עדיין כל זכויות הבניה עם בניית התוספת, עדיין יש צורך בתשלום מלא של דמי ההשבחה.
עלויות של תוספת בניה
התשלום מתחיל בשלב התכנון כאשר התשלום לאדריכל המתכנן משתנה בהתאם למידת הניסיון. חלק מהאדריכלים מתמחרים לפי מ"ר, בטווח של כ-30 עד 150 דולר למ"ר וחלק בשיטה ש לאחוזים מהפרויקט, כאשר המחיר הוא בטווח של 10 עד 20 אחוז מהפרויקט. מעבר לתשלום עבור התכנון, ישנו החלק הכולל את התשלומים לרשויות במקרים שיש צורך בהיטל השבחה או אגרת פיתוח, והוא משתנה לפי הרשויות המקומיות. ניתן להיעזר במחשבון שבאתר מנהל התכנון של משרד האוצר. עלות עבודות הבניה עצמן כמובן משתנה בהתאם למה שבוחרים לעשות, אך ניתן לומר בקווים כלליים שעלות מ"ר של בניה עולה בין 3,500 ש"ח ל-8,000 ש"ח תלוי בסוג הבניה ורמת הגימורים. כאשר מדובר בבניה קלה בפאנלים מבודדים לדוגמה, המחיר יהיה נמוך. אם לעומת זאת מדובר בבניה קלה איכותית עם חומרי בידוד בדחיסות גבוהה או בניה קונבנציונלית הכוללת גם גימורים ברמה גבוהה המחיר יטפס כלפי מעלה.
