היתר בניה – מה כולל התהליך?

מהו היתר בניה?

ההיתר הוא אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה השייכת לרשות המקומית, ומהווה אישור לביצוע עבודות בניה. רובנו שמענו על הצורך בהוצאת היתר עם בניית בית חדש או תוספת בניית, אך חשוב לדעת כי יש להוציא היתר גם במקרים של הריסה או שינוי שימושים בנכס.

ישנם גם מקרים מסוימים של שיפוצים בהם יהיה צורך בהוצאת היתר. ההיתר עצמו הוא מסמך החתום על ידי הוועדה שבו מתוארת הבקשה שהוגשה על ידי המבקש לבנות, כולל גרמושקה (תשריט של התכנית האדריכלית לבניה).

רק עם קבלת ההיתר מותר חוקית להתחיל ולבצע את עבודות הבניה, ההריסה או השיפוץ. סוגי עבודות הבניה והשיפוץ המחייבים הוצאת היתר מפורטים בחוק התכנון והבניה.

מתי נצטרך היתר בניה?

על פי החוק, את היתר הבניה יש להוציא במקרים של בניית בית חדש ותוספות לבניין קיים כמו הוספת חלון חיצוני, סגירת מרפסות, קירוי חניה, הוספת גדר, סככה או פרגולה.

בנוסף, נצטרך היתר בכל מקרה של שינוי בקירות חיצוניים. כאשר מדובר בשינוי פנימי איך צורך בהיתר אלא אם כן העבודות משנות את שטח הדירה או פוגעות בשלד הבניין, בצנרת משותפת, במראה השטח או ברכוש המשותף.

הקמת מבנה זמני כמו משרד מכירות או מחסן גם היא מחייבת בהיתר, וכמוה גם כל בקשה לשימוש חורג במבנה בשונה ממה שהיה בעבר. עוד מקרים בהם יש צורך בהיתר בניה אך אינם רלוונטיים בדרך כלל בשיפוץ: הקמת בניין חדש או הריסת בניין ישן, חפירה ומילוי המשנים את פני הקרקע, הנחת תשתיות או קירות תומכים, סלילה או התווית דרך וסגירת דרך.

גם מבנים זמניים, מבנים ניידים, שלטים, מכולות וכו' דורשים היתר. פחות רלוונטי ללקוח הפרטי, אך היתר נדרש גם למבנים פעוטים המפורטים על פי חוק כמו עמודי חשמל, תמרורים ועוד.

איך מוציאים היתר בניה?

ראשית, כדאי לבדוק את נושא זכויות הבניה המותרות בנכס שלכם, בהתאם לתב"ע המקומית. כדי לעשות זאת, עליכם לפנות למחלקת ההנדסה ברשות המקומית שלכם. ישנן רשויות בהן ניתן לבצע את הפניה בצורה מקוונת. ברשויות בהן הדבר אינו אפשרי יש להתקשר ולבקש את המידע.

בדרך כלל, תצטרכו לגשת לרשות המקומית ולצלם מסמכים מתיק הבניין במקום. בהתאם לשינוי שאתם מתכננים לעשות, יוכלו נציגי מחלקת ההנדסה לקבוע אם הדבר אפשרי מבחינת התב"ע באזור. ניתן גם לקבל מסמך רשמי של תכניות התב"ע החלות על הקרקע כדי להיות בטוחים.

את הבקשה להיתר יש להגיש לוועדה המקומית, על ידיכם או על ידי האדריכל שלכם. לצורך כך אתם צריכים שתהיה כבר תכנית אדריכלית מוכנה. התכנית צריכה לכלול: תשריט של תכנית הבניה, חזיתות המבנה, חתכים ואישור בניה קודם (אם מדובר בתוספת בניה). על תכנית זו אתם צריכים לחתום וכן האדריכל המתכנן, בעלי הזכויות האחרים על הקרקע, מהנדס והרשות המקומית. מודד מוסמך צריך להכין מפה טופוגרפית, שתתווסף לבקשה.

בנוסף לכך, אם מדובר בבניין משותף יש להחתים את כל בעלי הזכויות על הנכס על הבקשה. מעבר לאלה יש צורך בהוצאת נסח טאבו מעודכן שכולל את כל שמות בעלי החלקה. יתכן שתידרשו בהמשך לאישורים נוספים כמו אישור חברת חשמל ובזק, אישור תכנית סניטרית, אישור פיקוד העורף וכדומה. אחרי אישור הוועדה תקבלו הודעה אם יש תיקונים והתאמות לבצע אותם תצטרכו להגיש שוב בשלושה עותקים. אם הבקשה נדחית, ניתן לערער עליה תוך 30 יום. 

בכל שלב בתהליך הוצאת היתר בניה אפשר לקבל דחיה או הערה שחוסמת את הוצאת ההיתר. כך מתמודדים במקרה כזה.   

מתי נקבל פטור מהיתר בניה?

החל מתחילת 2016 חל במלואו תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, הידוע בכינויו "חוק הפרגולות". אחת המשמעויות של התיקון היא פטור מהיתר בניה למספר סוגי עבודות בניה, כאשר על חלק מהעבודות עדיין חובה לדווח לרשויות באמצעות מערכת מקוונת ולקבל היתר בניה לעבודה מצומצמת.

המבנים או התוספות הזוכים לפטור הם כאלה הצריכים לעמוד בכמה תנאים: עליהם להיות פשוטים מבחינה הנדסית, אינם יוצרים סיכון, הפרעה מטרד או מפגע סביבתי, משפיעים מעט על חזות הבניין או הסביבה ואינם פוגעים בשלד הבניין.

כמובן שהעבודות אינן יכולות לבוא בניגוד לתב"ע המקומית ולא להתבצע באזור המיועד לשימור. פטור מהיתר במסגרת חוק הפרגולות המבנים הבאים:

פרגולות

הפרגולה חייבת להיות מחוברת באחת מפאותיה למבנה ושטחה חייב להיות עד 20 מ"ר. במקרה של הקמת פרגולה ישנה חובה להודיע לרשות הרישוי עם אישור מהנדס מבנים.

גדרות ושערים

אין צורך בבקשה להגשת היתר לגדר שגובהה עד מטר וחצי ולקיר תומך עד מטר.

עזרי בנייה

כאן מדובר ברשימה ארוכה של רכיבי עזר שמהווים שימוש נלווה וטבוע לבניין או לקרקע. כאלה הם למשל מצלמות, גופי תאורה, מתקן חניה לאופניים, צופר אזעקה ועוד.

מבנים טכניים

המבנה הטכני זוכה לפטור כל עוד שטחו עד 6 מ"ר וגובהו עד 3 מטרים, כאשר אין לו השפעה ממשית על הסביבה הקרובה.

מבנים זמניים

אין צורך להיתר עבור מבנה זמני כמו מכולה, אוהל או סככה שאינו מיועד למגורים או לצרכי ציבור בתקופה של ארבעה ימים במשך שנה, או לתקופה קצרה יותר אם נקבעה כזו ברשות המקומית.

סגירה חורפית

אין צורך בקבלת היתר על בנייה קלה לצורך סגירת חורף בבתי קפה ומסעדות בכפוף לתקופה שנקבעה בחוק העזר העירוני או ברישיון העסק.

מחסנים ומבנים יבילים לשמירה

אין צורך בהוצאת היתר עבור מחסן או מבנה יביל לשומר שנבנה מחומרים קלים בשטח של עד 6 מ"ר, ואינו מחובר לתשתיות. על כך יש להודיע לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ההקמה.

מבנים עונתיים לצרכי חקלאות

מנהרה חקלאית או מבנים פריקים וזמניים שנועדו לחקלאות אינם זקוקים להוצאת אישור ומחוייבים בהודעה לרשות הרישוי ולמשרד החקלאות תוך 45 יום ממועד ביצוע העבודה.

עבודות נוספות:

• עבודות זמניות הנלוות לעבודות שאינן טעונות היתר
• אנטנות
• עבודות פיתוח

מכשולים בהוצאת היתר

התנגדויות

התנגדויות יכולות להוביל לעיכוב משמעותי בהוצאת היתר. במקרה של הגשת התנגדות, המגיש חייב לנמק באופן מפורט למה הבניה הזו מהווה לו הפרעה. יש מצבים שהוועדה המקומית אכן מקבלת את ההתנגדות, מסרבת לבקשה ושולחת את מבקש הבקשה להיתר לתכנן אחרת.

אי ידיעה מראש על הצורך בהוצאת היתר

כאשר מתבצעת בניה ללא היתר יכול להגיע פקח לשטח ולתת צו הפסקת עבודות. הדבר יכול לקרות כאשר הבעלים של הנכס צאו לפרויקט ולא ידעו על הצורך בהוצאת היתר (שכיח יותר במקרים של שיפוצים שונים). חשוב לבדוק לפני תחילת העבודות אם אכן אינן מחייבות הוצאת היתר. 

עלויות

מלבד עלות הוצאת ההיתר ישנם עלויות של אגרות בניה והיטלי פיתוח. כל בקשה להיתר נבדקת אם חל עליה היטל השבחה. אם כן, יהיה על מבקש הבקשה לשלם סכומים אלו לוועדה המקומית טרם הוצא היתר. את הסכומים האלה קשה לאמוד מראש והם מחושבים על ידי גורם מוסמך מהוועדה. ישנם מקרים בהם העלות עשויה ממש להכפיל את עלות הבניה.

שאלות נפוצות

מתי נהיה חייבים לבנות ממ"ד?

בכל בניה חדשה ששטחה עולה על 12 מ"ר, ואין מקלט. אם מדובר בבניין משותף שכבר יש בו מקלט ניתן יהיה לוותר על החובה לבניית ממ"ד אך הדבר מתקיים אך ורק אם המקלט הקיים עונה על דרישות פיקוד העורף. אם לא, יש להתאים את המקלט לדרישות.

אם בבניין משותף הורחבה הקומה התחתונה, מותר לבנות עליה עוד קומה?

אם יש זכות בניה לקומה ראשונה, תהיה זכות גם לקומה השניה אבל כמובן שחייבים לעבור במסלול הרגיל להוצאת היתר.  

יש הבדלים בתחום ההיתרים אם מדובר בתוספת של יחידת דיור או בתוספת לדירה קיימת?

בהחלט יש. התב"ע מגדירה גם את השטח המותר לבניה וגם את הצפיפות, כך שמוגדר מספר של יחידות דיור מותר על שטח מסוים. למשל, אם הצפיפות היא של 10 יחידות דיור על דונם, ויש בבית המשותף כבר 10 יחידות דיור, יתכן שיהיה מותר להרחיב, אך לא יוכלו להוסיף דירה חדשה.

כמה יעלה בערך היתר וכמה זמן ייקח להוציא אותו?

העלות מתחלקת לשני סוגי תשלומים. האחד הוא תשלום לאנשי מקצוע (מודד, אדריכל, מהנדס, יועץ אינסטלציה..), כאשר הסכום העיקרי הוא לאדריכל המכין את התכניות. בנוסף יש תשלום לרשויות (אגרת פיתוח, היטל השבחה וכו'). עלות עבודת האדריכל בבקשה להיתר עבור הוספת חדר יהיה כ-10,000 - 20,000 ש"ח. תכנית לבניית מרפסת תהיה זולה יותר, כ-5,000 - 10,000 ש"ח. אם מדובר ביחידת דיור שלמה המחירים יהיו גבוהים יותר. כל מקרה לגופו.

מבחינת התשלום לרשויות, כל מקרה הוא לגופו אך ניתן להיעזר במחשבונים ייעודיים שקיימים באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות. ישנו מחשבון ייעודי לחישוב אגרות והיטלים גם באתר מנהל התכנון של משרד האוצר. משך הזמן גם הוא משתנה מאוד אך ניתן לומר בוודאות שלא יארך פחות משלושה חודשים ובמקרים מסוימים יכול לקחת שנה ויותר.

מתי מותר להציב קרוואן בחצר בית פרטי וכמה זה יעלה?

כדי להציב קראוון בשטח של בית פרטי יש צורך בהיתר של הרשות המקומית. אם הבית הפרטי הוא על קרקע של המינהל, יש צורך באישור שלו במהלך הוצאת ההיתר. העלויות באומדן גס: מחיר הקראוון עצמו מתחיל ב 60,000 ש"ח לקראוון משומש ומטפס למעלה (לא כולל הכנת תשתית בשטח). מחיר הגשת הבקשה להיתר נע סביב 10,000 והאגרות השונות לרשויות ולמינהל בין 5000-10,000 .

אם אין אחוזי בניה מנוצלים, יש בקשה שניתן להגיש כדי כן לקבל אישור לבנות?

אם אין זכויות בניה אם טעם להגיש בקשה. תיאורטית, ישנה אפשרות לבקשה לשינוי תב"ע, אך זו נעשית בדרך כלל במקרים של יזמים המבצעים בניה נרחבת, ולא מקובל להגיש בקשה כזו לצורך תוספת בניה או סגירת מרפסת.

אם כבר בנינו וגילינו מאוחר מדי ויש צורך בהגשת להיתר, ניתן להגיש בדיעבד?

כן, אם יש זכויות בניה. אם אין זכויות לא יהיה מנוס מהריסה. תהליך בקשת ההיתר יראה פחות או יותר אותו הדבר, אך יהיה שינוי בהתייחסות של הרשות. גם בהגשת הבקשה יש לציין כי מדובר בבנייה קיימת, וניתן לראות זאת גם בתכניות.

האם קבלת ההיתר קשורה לחומרים בהם נשתמש? (גבס, בניה קלה)

החומרים צריכים להיות מצוינים בבקשה להיתר. אם יש איסורים כלשהם, הם יופיעו בתב"ע. לשימוש בחומרים מסוימים אין השפעה על קבלת ההיתר, וכחלק מהמסמכים המוגשים בבקשה להיתר יש אישור של מהנדס שהחומרים עומדים בעומסים.

יש לכם עוד שאלות? צרו קשר עם אחד ממומחי היתרי הבנייה שלנו.

מושגי בסיס בהיתרי בנייה שחשוב להכיר

כמה מושגים בסיסיים שתיתקלו בהם בבקשת היתר בניה:

תב"ע

תוכנית בניין עיר. לרשויות המקומיות ברחבי הארץ יש תוכנית אב שמגדירה את יעודי הבניה שמתירים באזורים שונים ברחבי העיר. התב"ע יכלול מפה המותבעת על מפת מדידה עם סימוני כבישים ורחובות המכונה תשריט וכן תקנון הכולל את זכויות הבניה המותרות.

זכויות בניה

זכויות הבניה מגדירות את גודל השטח שעליו מותר לבנות וזה ביחס לגודל המגרש. תחת קטגוריה זו ניתקל במושגים שטחים עיקריים שיתארו את אחוזי הבניה המותרים על פי התקנון ושטחי שירות שהם שטחים הנוספים לעיקריים וכוללים בין השאר מרתפים, מרפסות שמש, מחסנים, ממ"דים וכו'.

מפה טופוגרפית

תרשים גרפי שנערך על ידי מודד מוסמך וכוללת גבולות המגרש, מגרשים או חלקות צמודים לה והכלול בחלקה - עצים, גדרות, מבנים, מחסנים, חומות וכו'. המפה הטופוגרפית תכלול גם תרשים סביבתי להתמצאות.

קו בניין

מוגדר בתב"ע ותפקידו לקבוע את המרחק התוחם את השטח המותר לבנייה. קו זה נקבע על ידי מודד מוסמך באמצעות מפות מדידה עדכניות. אין לחרוג מקו הבניין.

הקלות בניה

ניתן לקבל היתרים להקלות בבנייה החורגת מהתב"ע.  קיימות הקלות כמותיות שמאפשרות להוסיף גודל מסוים לשטח עבור מטרות מסוימות, הקלות בקו הבניין שמאפשרות להרחיק את קו הבניין לצורך הקמה של ממ"דים או פרגולות למשל וכן הקלות כגון הוספת קומות, או מס' יחידות הדיור.

ועדה מקומית לתכנון ובניה

הועדה שגדנה בבקשות להיתרי בניה ואחראית על אישורן או דחייתן. כולל אדריכלים, מהנדסים, יועצים משפטיים וחברי מועצה.

ועדת ערער

ועדה בעלת סמכות לערער על ההחלטות של הועדה המקומית לתכנון ובניה. ניתן לפנות עם ערעור לועדה זו במידה ולא אושר היתר הבניה כדין.

שרשרת בירוקרטיה בקבלת היתר בניה

ניתן לסכם את שרשרת הבירוקרטיה לקבלת היתרי בניה בסדר הבא:

• יצירת תוכנית מדידה חתומה וערוכה על ידי מודד מוסמך.
• רשות מקרקעי ישראל - תצטרכו לקבל אימות חתימת האדריכל ולחתום על טופס הצהרה. כמו כן תדרשו לשלם דמי היתר עבור שטח בניה עודף.
• ועדה מקומית לתכנון ובניה - יש לשלם אגרת מידע ולהגיש 3 תוכניות מדידה מעודכנות וחתומות. כמו כן לשלם אגרת בניה, היטל השבחה שנקבע על פי הערכתו של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם העוודה ופרסום בעיתונים הארציים בכדי לראות שאין כל התנגדות להיתר.
• רשות מקומית - מגישים את התוכנית לאישורה של הרשות המקומית ומשלמים אגרה של ביוב ומים.
• כיבוי אש - יש לשלם אגרה.
• פיקוד העורף - כדי לקבל אישור לחדרי ביטחון כמו ממ"ד, מקלט וכו' יש לקבל את אישורם.
• רשות העתיקות - תוכנית נוספת צריכה להיות מוגשת גם לרשות העתיקות ולקבל את אישורם בתשלום אגרה.
• חברת החשמל - הגשת התוכנית לחברת החשמל ללא אגרה.
• בזק - הגשת תוכנית לאישורם ללא אגרה.
• מעבדה לבדיקת בטון - הליך חובה שהתשלום שלו משתנה לפי מספר הבדיקות הנדרש.
• מהנדס אינסטלציה - בדיקתו היא בגדר חובה רק בחלק מהרשויות המקומיות.
• מהנדס קונסטרוקציה - בדיקתו היא בגדר חובה בכל הרשויות המקומיות באשר הן.
• פינוי פסולת בניין - יש לשלם אגרה על פינוי פסולת הבניין לאתר מורשה. האגרה משתנה לפי כמות הפסולת.