מה, כמה ולמה תמ"א? חלק שני של המדריך לתמ"א 38

זהו חלקו השני של המדריך לתמ"א 38. החלק הראשון עסק בסוגיות של תחילת תהליך של תמ"א 38, הבדיקה הראשונית ואיך מקלים על הדיירים במהלכו. נעזרנו בחלק השני באדריכל ירון בייקר גם לחלקו השני של המדריך העוסק בקשיים בתהליך התמ"א, ההוצאות, כמה באמת ניתן להרוויח ומהן הבעיות בתהליך.

אילו קשיים יכולים לצוץ בדרך לתמ"א?

במאמר הקודם הזכרנו את אחד הקשיים המרכזיים בשלב הראשוני של התהליך - נושא החניות. במסגרת התמ"א אמורים להצטרף דיירים חדשים לבניין, שיצטרכו עוד חניות. לפעמים החניות של הדיירים החדשים יבואו על חשבון החניות של הדיירים הקיימים, מה שעלול לגרום להם לוותר על כל העניין. זוהי אחת מנקודות המחלוקת העיקריות הצצות בדרך כלל בתהליך של תמ"א. מלבד המכשול הזה, המפיל פרויקטים רבים של תמ"א, ישנו קושי בירוקרטי בתהליך. התהליך מול העיריות הוא ארוך ומסורבל וכולל מחלקות רבות בעירייה. חלק מהסיבה שההליך הוא ארוך היא עומס של בקשות על הרשויות המקומיות, ברגע שההיתר כבר מתקבל היזם יכול לרוץ.

אך כאן אנו מגיע לבעיה נוספת: מה קורה כשהיזם נכנס לחובות והפרויקט נופל? היו מקרים של בניינים שנותרו עם שלד של מרחבים מוגנים ונתקעו, ואז היו צריכים לחפש יזם אחר. זה הפחד הכי גדול של דיירים, ולכן חשוב נושא הייצוג משפטי. עורך הדין של הדיירים צריך לדאוג להגן עליהם, ובמסגרת ההסכם עם היזם הוא ידרוש ערבויות ובטחונות, לצד הוכחות מצד היזם שהוא מסוגל כלכלית לעמוד בהרפתקה הזו.

מתי יהיו הוצאות כספיות של הדיירים בתהליך?

בעיקרון, הדיירים לא אמורים להוציא כסף התהליך של תמ"א. אך אם הם בוחרים לקחת מתכנן ורק אז לפנות ליזם, הם יצטרכו לשלם לאדריכל המתכנן על עבודתו. עלות עבודת המתכנן יכולה להגיע ל-20-30 אלף ש"ח, סכום שיתחלק בין הדיירים. יכול להיות מצב גם שהסכום הזה יחזור אל הדיירים, כאשר המתכנן יתווך ביניהם לבין יזם, ואחד התנאים יהיה שיחזיר לדיירים את עלות בדיקת ההתכנות והתכנון. התשלום למתכנן יכלול את בדיקת ההתכנויות מול העירייה ובשטח, בדיקת החניות עם יועץ תנועה ותכנון בפועל. לאחר מכן חלק מתפקידו הוא גם לחפש יחד עם הדייירים יזם.

כמה ניתן להרוויח מתמ"א?

כשמדובר בתמ"א 1 כל המעטפת החיצונית של הבנין עוברת שיפוץ, לרוב חיפוי הטיח מוחלף לחיפוי אבן, משופצת מערכת האינסטלציה של הבניין ומוחלפת מערכת המיזוג. כל דירה יכולה לקבל עד 25 מ"ר של תוספת לשטח שלה. בדרך כלל לא מגיעים לכך מכיוון שהמגרשים לא מאפשרים. מה שקורה לרוב הוא הוספת ממ"דים בגודל של כ-13 מ"ר, וניתן להוסיף לעיתים עוד כמה מטרים למרפסות שירות. מלבד זאת, נוספת מעלית ונוספות מרפסות. בלובי מקבלים הדיירים חדר אשפה גדול וחדש מחסן משותף לעגלות ואופניים. 50 אחוז משטח הלובי צריך להישאר לרשות הציבור והשאר עובר לרשות היזם. בזכות השיפוץ ערך הדירה עולה בכמה עשרות אלפי שקלים, ואף לעיתים ל-100 אלף ומעלה. כאשר מדובר בתמ"א 2 (פינוי-בינוי), כל דייר מקבל דירה חדשה פלוס התוספת שהתמ" א מאפשרת, כך שהערך גבוה עוד הרבה יותר.

למה ברוב המקרים מועדפת תמ"א1 על פני תמ"א 2 (פינוי-בינוי)?

לפינוי בנוי יש הרבה יתרונות כמו פתרון בעיית החניה שקיים בתמ"א 2 (הקבלן מחויב לבנות חניון תת קרקעי). בנוסף, שיפוץ וחיזוק בניין ישן מסובך יותר מהבחינה התכנונית והקונסטרוקטיבית מאשר בנייה חדשה ומעבר לכך - הרווח לדיירים הוא גדול יותר. עם זאת, בדרך כלל יעדיפו כל הצדדים בתהליך של תמ"א 1. מדוע? ירון מסביר כי מבחינת נושא זכויות הבניה, הכללים משתנים לעתים קרובות בהקשר למה מותר לבנות במסגר פינוי-בינוי, מה שמבלבל את המתכננים והיזמים ויוצר אווירת אי ודאות במערכת. המצב כיום הוא שברוב המגרשים בארץ, לא משתלם ליזם להוציא את ההוצאה הכבדה של פינוי-בינוי. התהליך כולל הריסת בנין שלם, העברת הדיירים למקום חלופי, תשלום השכ"ד בו ואז בניית כל הבניין מחדש. כדי שהדבר ישתלם צריך שליזם יהיו הרבה דירות בבניין החדש שיהיו שייכות לו. היחס צריך להיות של 1:3, כלומר, אם בבניין יש 12 דירות צריך לבנות 38.  ברוב הבניינים הדבר אינו מתאפשר. לכן, ברוב המקומות יזמים מעדיפים תמ"א 1, בה הם מוציאים פחות כסף וגם מרוויחים פחות אך עדיין זה משתלם.

מהן הבעיות בתמ"א 38?

המטרה המוצהרת והראשונית בפרויקטים של התמ"א אמורה להיות חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה. הבעיה היחידה היא שבסופו של דבר, התמ"א לא הופך באמת את הבניינים למוגנים. מהנדסים האחראיים על אישורי התמ"א אומרים חד משמעית שהחיזוק אינו באמת אפקטיבי כנגד רעידות אדמה. מה שכן אפשר התמ"א הוא קטליזטור כלכלי שהכניס הרבה כסף למדינה, לרשויות, ליזמים וגם לדיירים עצמם - רק לא ממש מיגן אותם מפני רעידות אדמה. בעיה נוספת הנוצרת כתוצאה מהתמ"א היא בעיה בתשתיות. כאשר נוספות לנו עוד דירות נוצרות בעיות של חניות ואז יכול היזם לשלם תשלום שנקרא "כופר חניה", סכום של 70-100 אלף ש"ח לחניה, כאשר העיריה מצידה מתחיבת לקחת את הסכום הזה ולבנות באמצעותו חניון ברדיוס מסוים הקרוב לבניין. הדבר לא קורה ברבים מהמקרים. בסופו של דבר העירייה נמצאת במצב שאין לה מספיק תשתיות על שטח קיים ובנוי - גני ילדים, בתי ספר, גנים ציבוריים וכו'. בשטח שהכיל מספר מסוים של דירות והיו תשתיות מתאימות, נוספים פתאום הרבה דיירים חדשים, ולעירייה אין תמיד אפשרות למענה.

המדריך סייע לכם? יש לכם שאלות נוספות? מוזמנים לכתוב לנו בתגובות למאמר או בפורום.